Salva Casa 2024. Cosa cambia con l’approvazione della legge definitiva
Il Decreto Salva casa 2024 è diventato legge.
È la n. 105/2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024.
In questo articolo ripercorrerò i principali punti del salva casa 2024 migliorati dalle novità introdotte grazie anche al contributo di ANCE.
Cosa dice la Legge Salva Casa 2024 (n. 105/2024)
Stato legittimo
Una delle ratio del decreto salva casa 2024 è facilitare la commerciabilità degli immobili. Per farlo, sono state introdotte modifiche al TU sull’edilizia per semplificare la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile o di parte di esso.
Il salva casa 2024 stabilisce che lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato con:
- titolo abilitativo della costruzione;
- titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio;
- titoli rilasciati dopo accertamento di conformità in sanatoria;
- pagamento della sanzione pecuniaria.
Una bella semplificazione se pensi che fino ad oggi per vendere casa erano necessari due documenti: il titolo originario di costruzione, spesso difficile da recuperare, e quello relativo ai nuovi lavori eventualmente eseguiti.
Con il salva casa 2024, se su un immobile sono stati realizzati interventi correttamente attestati dalle pratiche burocratiche richieste, non c’è più bisogno di avere anche il permesso di costruire originario.
In questo prevale l’affidamento che si fa sul fatto che la Pubblica Amministrazione abbia in passato già controllato e giudicato legittimi i titoli edilizi, senza che ci sia bisogno di nuovi controlli.
Inoltre, finalmente lo stato legittimo può essere dimostrato dal fatto che si siano già pagate le sanzioni pecuniarie per interventi di sanatoria dell’abuso edilizio.
Stato legittimo in appartamenti di condomini con abusi edilizi
La legge definitiva del salva casa 2024 ha chiarito che ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dei singoli appartamenti non rilevano le difformità che riguardano le parti comuni dell’edificio.
Da oggi, norme edilizie e urbanistiche non vanno più di pari passo: la difformità urbanistica di un condominio non influisce più sul singolo appartamento che, se rispetta le leggi edilizie, può tranquillamente essere venduto o ristrutturato.
Salva Casa 2024. Edilizia libera: vetrate panoramiche e opere per la protezione dal sole
Il decreto legge ha introdotto la possibilità di installare VEPA per la chiusura di porticati al piano terreno degli edifici e opere di protezione dal sole.
Tuttavia, come fatto presente da ANCE, non si capiva se l’elenco di queste ultime fosse esaustivo.
La legge salva casa 2024 chiarisce che anche le tende a pergola bioclimatiche con telo retrattile (quelle con copertura a lamelle orientabili), rientrano in questo elenco. Purché, come già indicato in decreto, siano addossato o annesse agli immobili, anche con strutture fisse e non creino spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici.
VEPA nei porticati ad uso pubblico
Riguardo le vetrate panoramiche, la legge salva casa 2024 ha introdotto un limite rispetto al decreto originario.
Sono ora esclusi dagli interventi di edilizia libera i <<porticati
gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche>>.
Salva Casa 2024: cambio di destinazione d’uso
Il Decreto originario agevolava solo i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere.
I cambi di destinazione d’uso agevolati sono:
- quelli orizzontali, cioè della stessa categoria funzionale, es. da residenza a studio.
- Quelli verticali, cioè tra diverse categorie funzionali. Es. da residenza a turistico/ricettivo, produttiva, direzionale e commerciale (esclusa destinazione rurale) nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968A, se la nuova destinazione è conforme a quella prevalente nell’immobile.
Salva Casa 2024: superamento della “doppia conformità” per sanare gli abusi
Il salva casa 2024 apporta modifiche significative all’accertamento di conformità in sanatoria per le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio ma previste dalla normativa urbanistica ed edilizia comunale.
Prima della modifica sulla “doppia conformità” i proprietari di casa non potevano ottenere la sanatoria per moltissimi interventi sanabili all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, rendendo difficile la commerciabilità degli immobili.
Con nuovo articolo 36-bis introdotto nel TU edilizia è stato introdotto il superamento della “doppia conformità” per:
- Interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA di cui all’art. 34.
- Interventi in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria nelle ipotesi di cui all’articolo 37.
- Variazione essenziale ai sensi dell’art. 32.
Grazie al nuovo salva casa 2024 è quindi sufficiente provare la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione.
L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione indicata dell’art. 9-bis, del TU edilizia (Dpr 380/2001) ai fini dello stato legittimo. Qualora non sia possibile accertarla, è provata mediante dichiarazione del tecnico interessato.
È stata eliminata la norma che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati.
Il salva casa 2024 ha introdotto la “sanatoria condizionata”. Il Comune può ora subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica ed edilizia di settore.
Per il rilascio del permesso di costruire/SCIA in sanatoria è sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria.
Nella nota ANCE che ti lascio nelle fonti puoi approfondire la parte relativa agli immobili con vincolo paesaggistico.
Salva Casa 2024: tolleranze costruttive ed esecutive Art. 34 bis TU edilizia
Tolleranze per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024
Ferma restando la tolleranza del 2% già prevista dal TU, ecco le percentuali definitive di scostamento dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc..) previste dal salva casa 2024:
- 2% per superficie utile superiore a 500 mq;
- 3% per superficie utile tra i 300 e 500 mq;
- 4% per superficie utile tra i 100 e 300 mq;
- 5% per superficie utile inferiore a 100 mq;
- 6% per superficie utile inferiore a 60 mq
Se queste tolleranze sono realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico non sarà necessaria l’autorizzazione paesaggistica.
Tolleranze in zone sismiche
Il decreto ha stabilito che per le unità immobiliari situate in zone sismiche, il tecnico deve attestare il rispetto delle prescrizioni della normativa tecnica per le costruzioni in zone sismiche.
Tuttavia, non era chiaro se queste norme dovessero essere quelle vigenti al momento dell’intervento o al momento della presentazione dell’istanza.
Con la legge salva casa 2024 definitiva si è chiarito che l’attestazione è riferita alle Norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
Per approfondire i dettagli delle tolleranze in zone sismiche leggi la nota dell’ANCE che trovi a fine articolo.
Salva Casa 2024: nuovi requisiti di abitabilità
In attesa della ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari del TU, la legge salva casa 2024 ha stabilito che il tecnico abilitato può asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nei seguenti casi:
- locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 m., fino al limite massimo di 2,40 m.;
- monolocale per una persona con una superficie minima, comprensiva di servizi, inferiore a 28 mq fino al limite massimo di 20 mq;
- monolocale per due persone con una superficie minima inferiore a 38 mq fino al limite massimo di 28 mq;
- tolleranze al 2% ai nuovi parametri di abitabilità.
L’asseverazione può essere resa se si soddisfa almeno una delle seguenti condizioni:
– i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie;
– presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico sanitarie dell’alloggio.
Salva Casa 2024: recupero sottotetti
È sempre consentito il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla Legge regionale anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini a condizione che:
– siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
– l’intervento non comporti modifica nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
– sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
È prevista la salvaguardia delle leggi regionali più favorevoli.
Una bella notizia considerato il fatto che la questione del “sottotetto agibile non abitabile” è uno dei nodi più spinosi che moltissimi proprietari si trovano a dover dipanare quando vogliono vendere casa. Questo perché vogliono realizzare prezzi impossibili da ottenere a causa del fatto che hanno trasformato sottotetti in bellissime zone notte senza considerare che sono viziati da abusi (dovuti a pessime pratiche passate delle imprese edili).
Ho scritto un articolo in cui spiego bene cosa bisogna fare per vendere una casa con sottotetto agibile non abitabile e uno in cui spiego perché non è obbligatorio avere il certificato di agibilità per rogitare.
Salva Casa 2024: vendita di immobili abusivi da parte dei Comuni
Il salva casa 2024 introduce la possibilità per i Comuni che devono gestire la presenza sul territorio di immobili abusivi di venderli o trasferirli a terzi.
Ora per le opere realizzate senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali il Comune, previa acquisizione degli assensi che devono essere dati dalle amministrazioni competenti, può procedere all’alienazione del bene e della relativa area, subordinando il contratto alla rimozione effettiva delle opere abusive da parte dell’acquirente.
Vendere un immobile con abusi edilizi
Gli immobili con abusi edilizi gravi, come l’assenza permesso di costruire o totale difformità non possono essere venduti. Non per il fatto in sé dell’abuso ma perché il notaio non può certificare un titolo edilizio valido.
Tuttavia, anche se un abuso non è così grave da impedire la vendita legale, è naturale che abbia un’attrattività di mercato inferiore perché il nuovo proprietario potrebbe affrontare sanzioni, difficoltà nel presentare nuovi progetti edilizi e perdere benefici fiscali. Naturalmente, incontrerà anche difficoltà nel rivenderlo. Non solo, la presenza di abusi minori può compromettere la validità della compravendita pur conclusa dal notaio, giustificando richieste di risoluzione del contratto, riduzione del prezzo o risarcimento dei danni.
Ecco perché il salva casa 2024 è un intervento utile che permetterà a milioni di proprietari di immobili di mettersi in regola sanando gli abusi edilizi minori che gravano sulle proprietà e che ne impediscono una serena commercializzazione.
Come agente immobiliare, consiglio sempre di far redigere da un tecnico una Relazione di regolarità edilizia prima di mettere in vendita un immobile, per identificare eventuali difformità e affrontarle subito, evitando problemi durante la trattativa.
P.S. Nel documento di sintesi ANCE trovi il dettaglio di tutte le sanzioni definitive introdotte dal salva casa 2024 per il rilascio di permessi di costruzione/SCIA in sanatoria di interventi realizzati in assenza/parziale difformità del titolo edilizio.
Come sempre, spero che questo articolo ti sia stato utile per aiutarti a prendere decisioni informate. Se pensi che lo sia, condividilo 😊.
Nel blog trovi tanti altri approfondimenti. Torna presto!
Fonti:
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