Rogito senza certificato di agibilità. Cosa significa la dicitura “Ante ’67?”

Come agente immobiliare, mi viene spesso chiesto se si può fare un rogito senza agibilità dell’immobile da vendere.

In questo articolo voglio fare un po’ di chiarezza, perché tale certificato va considerato a seconda che si stia costruendo, ristrutturando o compravendendo.

Approfondirò la parte che riguarda la compravendita, ma toccherò comunque i punti principali della storia di questo documento.

Pronto? Pronta?

Differenza tra agibile e abitabile. Come funziona oggi

Il Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001, ha accorpato i termini agibilità e abitabilità.

Il legislatore ha eliminato il duplice riferimento terminologico, scegliendo il più ampio termine di agibilità, e disciplinandone il relativo certificato.

Il Testo Unico sull’edilizia è entrato definitivamente in vigore nel 2003.

Da quell’anno, nei casi previsti dalla legge che ti elencherò più avanti, la certificazione di agibilità di un fabbricato è obbligatoria.

Non è sempre stato così.

In passato, l’abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali.

L’agibilità era legata alla disciplina generale relativa alla stabilità e alla sicurezza dell’immobile, mentre l’abitabilità era collegata ai requisiti dell’immobile rispetto alle specifiche destinazioni d’uso.

(Per questo si dice che un cinema, un garage, una chiesa sono agibili, mentre un’abitazione deve essere abitabile).

È fondamentale considerare le destinazioni d’uso. Oggi, se un appartamento è agibile significa che è anche abitabile.

Un garage, che invece è agibile, non è anche abitabile dato che appartiene ad una differente categoria catastale.

Questi certificati, prima separati e poi uniti, venivano rilasciati dai tecnici comunali su istanza e seguivano l’iter procedurale di silenzio assenso (nei termini di 30 o 60 giorni a seconda dei casi).

Dal dicembre 2016, cioè con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, il certificato di agibilità è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità – S.C.A. –.


Agibilità: chi la richiede e chi la rilascia?

Praticamente, dal 2016 le responsabilità del rilascio dell’agibilità sono passate dalle P.A. ai tecnici abilitati.

Il soggetto interessato incarica un professionista che presenta la S.C.A.

Non c’è più un soggetto che la richiede (il privato tramite il tecnico) e uno che la rilascia (il Comune).

Per soggetti interessati si intendono:

🔹 il soggetto titolare del permesso di costruire;

🔹 il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività SCIA;

🔹 i loro successori o aventi causa.

Nella pratica è sempre il tecnico (ingegnere, geometra, architetto, perito edile), che su procura del cliente deposita il certificato di agibilità presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica.

Lo deve fare entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.

In alcuni Comuni, la fine lavori viene indicata direttamente nella SCA.

In questa dichiarazione, deve essere attestata la presenza di tutti i requisiti richiesti in materia di:

🔹 Collaudo statico; igiene; salubrità; risparmio energetico; conformità degli impianti; aggiornamento catastale; superamento delle barriere architettoniche

🔹 Il certificato di collaudo statico può essere sostituito, in caso di interventi minori, dalla dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori.

🔹 Inoltre, dal 1° gennaio 2022, le nuove costruzioni o gli edifici sottoposti a ristrutturazione importante devono dotarsi del così detto “bollino blu”.

Un’”etichetta” che ne certifica la predisposizione per la banda ultra-larga.


Ricordati che comunque anche se si presenta la dichiarazione di agibilità, non vi è impedimento da parte del Comune di dichiarare l’edificio inagibile, ove ve ne siano i presupposti.

Presupposti ancora elencati nel Regio Decreto del 1934, quindi si tratta di situazione teoriche considerate tutte le certificazioni che bisogna presentare.


Agibilità: quando si presenta?

Il certificato di agibilità, secondo il Testo Unico dell’Edilizia, deve essere presentato nei seguenti casi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Ovviamente, deve essere presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi abusivi.

Le Amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) definiscono poi quali sono gli interventi soggetti al rilascio dell’agibilità.

È buona norma quindi controllare la normativa comunale.

Se la S.C.A. non si presenta si incorre in una sanzione amministrativa.

Però, se invece si utilizza un fabbricato non agibile, non è prevista alcuna sanzione a meno che ci sia un’ordinanza di sgombero.


Agibilità. Quando scade

Il certificato di agibilità non ha scadenza.

Non è quindi necessario rinnovarlo, a meno che si intervenga influenzando le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’appartamento.

In questo caso, occorre presentare una nuova segnalazione.


Rogito senza certificato di agibilità. Si può fare?

La risposta a questa domanda è NO.

Per fare il rogito il certificato di agibilità non è obbligatorio.

Non rientra tra i documenti richiesti dal notaio che, all’atto, è responsabile solo della corretta informazione delle parti.

Non è obbligatoria ma si stanno verificando alcuni problemi nelle Regioni in cui gli Ordini professionali hanno preso accordi con i Collegi notarili per presentare a rogito la RRE. (Che cos’è questa relazione lo spiego in questo articolo).

Quel che è certo è che l’atto di compravendita di un immobile che non ha i requisiti di agibilità non è nullo.

Neanche la giurisprudenza ha mai affermato che l’atto sia nullo.

La giurisprudenza, però, nei casi di contenzioso tra le parti per la mancanza di questo certificato, si è espressa parlando di un’agibilità “sostanziale”.

Quindi, se si acquista un immobile che non si può utilizzare, non c’è una nullità del contratto, però c’è un inadempimento contrattuale del venditore.

Questo inadempimento comporta la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

È una questione di trasparenza quindi, e di accordo tra le parti.

Quando viene venduto un fabbricato, il venditore deve garantirne l’agibilità, altrimenti l’edificio non ha un requisito fondamentale per il suo utilizzo.

Le parti, quindi, devono essere adeguatamente informate su questo aspetto e devono raggiungere un accordo, che è bene sia espressamente documentato in atto, già dal preliminare.

Per riassumere, se quando si compra manca il certificato di agibilità è buona norma far indagare da un tecnico il perché.

Si è tutelati quando, chi compra, dichiara espressamente di essere a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità e di voler acquistare ugualmente.

Situazione che deve risultare chiaramente dal contratto.

Cosa deve presentare il venditore?

▪️  Se l’agibilità era stata concessa ai tempi del silenzio-assenso, basta che il venditore consegni la copia della domanda presentata al Comune, con la relativa ricevuta.

Dichiarerà, inoltre, che i termini per il silenzio-assenso sono decorsi senza nessun provvedimento di diniego da parte del Comune.

▪️  Se si vende un immobile la cui agibilità è stata ottenuta con S.C.A, il venditore deve consegnare all’acquirente una copia con i relativi allegati e la ricevuta di presentazione al Comune.

▪️  Come spiegherò di seguito, nei fabbricati di vecchia costruzione realizzati prima del 2003, può non esistere nessuna documentazione o comunque non è possibile reperirla nemmeno con un accesso agli atti.

▪️  In questi casi, il venditore non può far altro che garantire all’acquirente la presenza dei requisiti di agibilità.

▪️  Se l’immobile oggetto di vendita non è ancora terminato, sarà il venditore ad assumersi l’obbligo di presentare la S.C.A. nei termini di legge a lavori ultimati.

Anche successivamente alla stipula dell’atto, a meno che l’acquirente dichiari espressamente di farsene carico.

Agibilità. Immobili costruiti prima del 1934

Come detto sopra, l’agibilità è stata introdotta nel 1934.

Gli immobili costruiti prima di quella data non la possiedono, a meno che abbiano effettuato interventi e depositato le modifiche in Comune.

Rogito senza certificato di agibilità. Cosa significa la dicitura “Ante ‘67”

Se ti è già capitato di sentire la dicitura “Ante’67” ma non ti è ben chiaro cosa significhi, te lo spiego subito.

Come abbiamo visto, il Regio Decreto del ’34 ha introdotto l’agibilità che veniva concessa dal Podestà, in seguito dell’ispezione di un ufficiale sanitario.

Con il termine “ante ‘67” ci si riferisce a quanto avvenuto prima dell’entrata in vigore della cosiddetta “Legge ponte” del 1967.

Ma questa legge, che amplia quella del 1942, non trattava specificatamente l’agibilità, ma introduceva l’obbligo di richiedere la concessione edilizia al Comune a prescindere dal fatto che ci fosse un Piano regolatore.

❗Questa dicitura, quindi, riguarda obblighi edilizi di autorizzazione a costruire e non l’agibilità che, come abbiamo visto, esisteva già!

Chi vende un immobile edificato “ante ‘67”, al momento della vendita deve effettuare una dichiarazione davanti al notaio, dove si assume la responsabilità della conformità del proprio immobile.

Non è vero che qualsiasi intervento realizzato “ante ‘67” è legittimo.

Di conseguenza, non è vero che un edificio costruito prima del 1967 è esentato dall’avere il certificato di agibilità, perché questo certificato esiste sin dal 1934.

Certo può accadere che non ce l’abbia, se è stato costruito prima del ’34 (qualcosa di simile comunque esisteva anche prima) ma è sempre meglio indagare perché non ne è provvisto.

La conformità va verificata tramite un preciso confronto tra quanto presente negli archivi del Comune e lo stato effettivo dei luoghi.

Chi compra un immobile “ante ‘67” è bene che non si accontenti di questa semplice “tana libera tutti”, perché potrebbe trovarsi davanti a spiacevoli sorprese quando vorrà rivendere.

Il valore del suo investimento potrebbe anche essere molto diverso da quello che credeva.

È buona regola farsi consigliare da un tecnico che faccia tutte le verifiche.

Per concludere, ricordati che…

Chiuderei questo excursus sull’agibilità evidenziando qualche certezza.

✔️ Il certificato di agibilità nei casi elencati sopra, è obbligatorio solo dalla definitiva entrata in vigore del TU sull’edilizia nel 2003.

✔️ Non è obbligatorio presentare la certificazione di agibilità, per edifici costruiti prima del 2003 (lo è, se hanno subito interventi successivi al 30 giugno 2003).

✔️ Ottenuta l’agibilità, non è necessario adeguare gli edifici alle normative introdotte dopo averla ottenuta. Nemmeno quando si vende. Significa che l’agibilità fa sempre riferimento alle normative in vigore all’epoca della costruzione.

Se, dopo la costruzione si eseguono interventi che incidono sulle condizioni di agibilità, allora si deve richiedere un nuovo certificato.

✔️Non è obbligatorio presentare a rogito il certificato di agibilità. Se però devi vendere un sottotetto agibile non abitabile allora approfondisci qui.

✔️L’acquirente può pretenderlo per gli immobili costruiti dal 30 giugno 2003 in poi.

Negli altri casi, può succedere di non riuscire a recuperarlo, il che non significa che l’immobile non l’avesse.


❗Il mio consiglio è sempre quello di non fidarsi della dicitura “Ante ‘67”, spesso utilizzata per azzerare le verifiche, non solo sull’agibilità ma anche sulle pratiche edilizie.

Farsi seguire nella vendita da un agente immobiliare ti mette al riparo dal trovarti a gestire problematiche complesse.

Buone pratiche di agibilità! 😊 Ci vediamo al prossimo articolo!


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😉 Lo so che questo articolo era lunghissimo, ma leggi anche il suo “fratellino”: “Sottotetto agibile non abitabile. Cosa fare se devi vendere casa“.

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