Decreto Salva Casa. Guida alla comprensione delle principali novità introdotte

Il Decreto “Salva Casa” è entrato in vigore lo scorso 30 maggio 2024. La sua legge di conversione dovrà essere approvata entro il prossimo 28 luglio

Il suo obiettivo è superare alcune rigidità del Testo Unico Edilizia (il 380/2001) in modo da agevolare la commerciabilità degli immobili, soprattutto residenziali.

Un testo che verrà rivisto, rimaneggiato e speriamo migliorato ma che, sin da ora, è bene cominciare a comprendere se ti trovi in una delle situazioni che disciplina. Se la tua casa presenta difformità, capire se rientra nelle situazioni disciplinate è il primo passo che devi fare se vuoi venderla o lasciarla ai tuoi eredi senza “magagne”.

Considerata la complessità della materia ho riassunto i punti salienti del decreto salva casa, in modo che siano più chiari possibili ai non addetti ai lavori.

Vediamoli.


Decreto salva casa. Le modifiche relative allo “stato legittimo” dell’immobile

Le modifiche all’art. 9-bis del TU puntano a semplificare la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile o di parte di esso.

Il decreto salva casa per facilitare la commerciabilità degli immobili e l’esecuzione di interventi di riqualificazione, e documentarne quindi lo stato legittimo, riconosce validi anche i titoli edilizi successivi che abbiano abilitato interventi parziali o in sanatoria.

Nello specifico, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato tramite il titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione o l’ultimo titolo edilizio relativo a lavori sull’immobile, senza dover risalire ai titoli precedenti. È importante che il titolo sia stato rilasciato dopo una verifica dell’esistenza del titolo originale che ha autorizzato la costruzione.

L’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) sottolinea l’importanza che grazie al decreto salva casa chi ha interesse a dimostrare lo stato legittimo di un immobile (per esempio, per venderlo) può fare affidamento sul fatto che la PA abbia già controllato e giudicato legittimi i titoli edilizi, senza che siano necessarie nuove verifiche.

Sempre l’ANCE ritiene che questa modifica oltre ad applicarsi ai titoli edilizi rilasciati con procedimento “ordinario”, si applichi anche a CILA e SCIA.

Aspetti che dovranno essere meglio chiariti in fase di conversione.

Un’altra modifica interessante del decreto salva casa è il fatto che ora lo stato legittimo è dimostrato anche dalle diverse forme di fiscalizzazione dell’abuso edilizio (contrariamente a quanto affermava la prevalente giurisprudenza).

In pratica, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato anche tramite:

  • Titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
  • Titoli rilasciati a seguito di procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria, con pagamento delle sanzioni.
  • Pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito dell’annullamento del permesso di costruire, che ha lo stesso effetto di un permesso in sanatoria.
  • Pagamento delle sanzioni per ristrutturazioni edilizie senza permesso o in difformità totale o parziale, o in assenza o in difformità della SCIA.
  • Pagamento delle sanzioni previste le dichiarazioni riguardanti le tolleranze costruttive.

Decreto salva casa. Accertamento di conformità in sanatoria

Il decreto salva casa apporta modifiche significative all’accertamento di conformità in sanatoria per le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio ma previste dalla normativa urbanistica ed edilizia comunale.

Difformità che incidevano sostanzialmente sulla commerciabilità degli immobili a causa della disciplina della c.d. “doppia conformità”.

Prima del decreto salva casa i proprietari non potevano ottenere la sanatoria per moltissimi interventi che potevano essere sanati all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi. difformi al momento della realizzazione

Si distinguono due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria:

1. Per interventi eseguiti in assenza totale di permesso o con difformità essenziali, si richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia, ossia il rispetto della normativa vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda.

2. Per interventi in parziale difformità dal permesso o realizzati in assenza o difformità dalla Scia “semplice”, si richiede la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione.

Inoltre, il decreto salva casa introduce la possibilità di una “sanatoria condizionata”, non ancora riconosciuta dalla giurisprudenza, che consente al Comune di subordinare il rilascio del permesso in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica ed edilizia.


Decreto salva casa. Le novità per l’edilizia libera

Le modifiche all’art. 6 del d.P.R. 380/2001 ampliano le possibilità di installare in regime di edilizia libera:

  • vetrate panoramica (VEPA);
  • opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici.

Chiusura porticati con VEPA

Il decreto salva casa amplia la possibilità di installare VEPA includendo la chiusura dei porticati al piano terreno degli edifici (“…coperti al piano terreno degli edifici, intervallati da colonne o pilastri aperti su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio”).

È un’ulteriore semplificazione che arriva dopo la liberalizzazione di queste strutture e che si vuole allinearsi con l’obiettivo di migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche degli edifici.

La chiusura con VEPA dei porticati deve rispettare tutte le condizioni già previste dal TU edilizia per balconi e logge. Tra cui:

– Essere amovibili e trasparenti.

Proteggere dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, e ridurre le dispersioni termiche.

Non creare nuovi volumi stabili.

– Non cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.

– Favorire la micro-aerazione.

– Avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico che riducano al minimo l’impatto visivo e l’ingombro e mantenere le linee architettoniche preesistenti.


Opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici

Nella parte relativa alle strutture di protezione solare, come tende e pergole, il decreto salva casa non è molto chiaro e non si capisce se l’elenco che fa sia esaustivo o no. Il Glossario dell’attività edilizia libera (DM 2 marzo 2018) già includeva infatti diverse tipologie di tende e strutture simili, come gazebo e pergolati di limitate dimensioni, ammettendone l’installazione in edilizia libera. Bisognerà aspettare la conversione in legge.

Le condizioni che il decreto salva casa ammette al regime di edilizia libera per queste strutture per ora sono:

  • Essere addossate o annesse agli edifici o unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
  • Non creare spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici.
  • Avere un basso impatto visivo e armonizzarsi con le linee architettoniche esistenti.

Decreto Salva Casa. Cambi di destinazione d’uso

Le nuove disposizioni del decreto salva casa sui cambi di destinazione d’uso agevolano solo quelli di singole unità immobiliari senza opere, soprattutto nelle aree urbane.

ANCE auspica che durante la conversione del decreto le agevolazioni vengano ampliate includendo anche i cambi d’uso con opere, dato che spesso questi interventi sono necessari. Il rischio è quello di vanificare l’intento di agevolare il recupero degli edifici e destinarli ad usi più coerenti con i bisogni sociali ed economici di un territorio

Modificando l’art. 23-ter del TU, il decreto salva casa si riferisce in particolare:

1. al cambio “orizzontale” senza opere (stessa categoria funzionale, es. da residenza a studio). È sempre consentito, rispettando normative di settore e condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.

2. al cambio “verticale” senza opere (diverse categorie funzionali, es. da residenza a turistico/ricettivo, esclusa destinazione rurale). Consentito nelle zone A, B e C se la nuova destinazione è conforme a quella prevalente nell’immobile. Se l’unità immobiliare è al piano terra, il cambio d’uso a residenza è ammesso solo se è specificamente previsto dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio comunale.

Inoltre:

  1. non c’è più l’obbligo di reperimento di ulteriori aree “a standard” o spazi per parcheggi (riprende un po’ quanto recentemente previsto in tema di agevolazione dei cambi d’uso per realizzare nuovi studentati realizzati con il PNNR).
  2. Tutti i cambi d’uso senza opere relativi a singole unità immobiliari richiedono la presentazione di una SCIA, mantenendo le normative regionali più favorevoli.

Con queste modifiche sembrerebbero finalmente superati i limiti della tabella allegata al d.lgs 222/2016, che assoggetta a permesso di costruire i mutamenti d’uso “verticali” realizzati anche senza opere.

Non sono una tecnica ma leggendo il dossier di ANCE non posso che essere d’accordo sul fatto che relativamente alla sezione dei cambi di destinazione d’uso il decreto salva casa, è rimasto un po’ troppo in superficie e generico. Restando comunque ferme le previsioni regionali che consentono questi mutamenti previa CILA ovvero che li considerano attività edilizia libera.

Dovranno di sicuro essere chiariti molti aspetti. Per esempio:

Cosa si intende per “senza opere” e se include interventi di manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche e adeguamento igienico-sanitario.

– Quanto ai cambi d’uso “verticali” come va stabilito che la nuova forma di utilizzo è conforme a quella prevalente nell’immobile, visto che il criterio della superficie utile per stabilire la destinazione d’uso prevalente è stato eliminato nel 2020.

– La definizione di singola unità immobiliare sembra che derivi più dalla materia fiscale che da quella edilizia.

P.S.

Sul cambio d’uso di interi edifici resta fermo quanto già previsto dall’art. 23-ter, comma 3 del TU, per quelli “orizzontali”: “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”.


Tolleranze costruttive ed esecutive

Il decreto salva casa introduce un nuovo comma all’art. 34-bis del TU, che prevede una riparametrazione della tolleranza costruttiva per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, basata sulla superficie utile dell’unità immobiliare.

La superficie utile si riferisce a quella prevista dal titolo edilizio abilitativo, escludendo eventuali frazionamenti successivi.

Gli scostamenti dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc.) non sono considerati violazioni edilizie se contenuti entro i seguenti limiti:

– 2% per una superficie utile superiore a 500 mq;

– 3% per una superficie utile tra 300 e 500 mq;

– 4% per una superficie utile tra 100 e 300 mq;

– 5% per una superficie inferiore a 100 mq.

Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, non sarà necessaria l’autorizzazione paesaggistica.

Dato che il decreto salva casa ha riformulato questi scostamenti con l’obiettivo di coordinarsi con il Dpr 31/2017, ANCE si domanda come mai si considerino le tolleranze fatte fino al 24 maggio 2024.

Altre perplessità riguardano il fatto che la norma non dica nulla dell’eventualità che gli scostamenti rientranti nelle tolleranze determinino un superamento dei parametri di legge.

Inoltre, alcune Regioni, come per esempio l’Emilia Romagna, hanno già chiarito che il superamento delle tolleranze non determinasse violazione edilizia.


Tolleranze esecutive

Il decreto salva casa elenca anche specifiche tolleranze di cantiere, tra cui:

– minori dimensioni dell’edificio;

– mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;

– irregolarità esecutive;

– errori materiali di progettazione.

Anche in questo caso, diverse Regioni già prevedono queste casistiche attraverso leggi regionali o circolari. Resta quindi una discrepanza tra le Regioni che già disciplinano le tolleranze e che non sono vincolate al termine del 24 maggio 2024 e il decreto salva casa.

Non è stato poi risolto il problema se tali tolleranze possano comunque superare eventuali diverse prescrizioni locali.


Tolleranze in zone sismiche

Il decreto salva casa stabilisce che per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche, il tecnico deve attestare il rispetto delle prescrizioni della normativa tecnica per le costruzioni in zone sismiche.

Questa attestazione deve essere inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale. Per gli interventi considerati di minore rilevanza, la documentazione è trasmessa solo per l’esercizio delle modalità di controllo da parte della regione e non di autorizzazione. Una volta ottenuta l’autorizzazione, il tecnico può effettuare la dichiarazione sulle tolleranze costruttive per attestare lo stato legittimo degli immobili.

Tuttavia, c’è confusione riguardo all’attestazione del rispetto delle norme tecniche delle costruzioni, non capendosi se queste debbano essere quelle vigenti al momento dell’intervento o al momento della presentazione dell’istanza.

Ad ogni modo, l’applicazione delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi, ed è il tecnico che deve verificare queste limitazioni, indicando le attività per eliminarle o presentando i relativi titoli edilizi.

Senza questi interventi o titoli il tecnico non potrà attestare lo stato di legittimità dell’immobile.


Alienazione immobili abusivi da parte dei Comuni

Il decreto salva casa introduce la possibilità per i Comuni che devono gestire la presenza sul territorio di immobili abusivi di venderli o trasferirli a terzi.

A due condizioni:

  1. L’immobile abusivo non deve contrastare con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico.
  2. Deve condizionare il contratto alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente.

Il decreto salva casa specifica che:

  • il responsabile dell’abuso non può partecipare al processo di vendita.
  • Il valore dell’immobile è determinato dall’Agenzia delle Entrate del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.
  • Un terzo delle entrate derivanti dalla vendita dell’immobile abusivo deve essere destinato alla demolizione di opere abusive presenti sul territorio comunale. Alla realizzazione di opere di riqualificazione urbana di aree degradate, al recupero di immobili e spazi urbani dismessi.

Immobili abusivi: commerciabilità “giuridica” e commerciabilità “economica”

Ti ricordo che un immobile con un abuso grave, cioè assenza di un titolo costruttivo o totale difformità dallo stesso, è inalienabile, cioè, è giuridicamente incommerciabile.

Lo è non per il fatto in sé che abbia un abuso grave ma per l’impossibilità per il notaio di documentare in modo adeguato e veritiero un titolo edilizio valido e pertinente.

La situazione è diversa quando si parla di commerciabilità economica, cioè della sua attrattiva sul mercato.

Anche se un abuso edilizio non è così grave da rendere l’immobile inalienabile legalmente, può comunque compromettere la sua vendibilità.

Potrebbe infatti succedere che il nuovo proprietario si trovi esposto a diversi tipi di sanzioni; potrà essere impedito dal presentare nuovi progetti edilizi a causa della mancanza di “stato legittimo del fabbricato, nonché essere privato di benefici fiscali.

Naturalmente incontrerà non poche difficoltà nel procedere alla successiva rivendita dell’immobile.

Inoltre, la presenza di abusi minori e difformità può compromettere la validità della compravendita pur conclusa dal notaio, giustificando richieste di risoluzione del contratto, riduzione del prezzo o risarcimento dei danni.

Il decreto salva casa influenza, dunque, la commerciabilità economica degli immobili, facilitando la regolarizzazione degli abusi minori e puntando ad eliminare l’incertezza giuridica riguardo allo stato legittimo degli stessi.

Resta invariata la commerciabilità giuridica per gli immobili costruiti in assenza o in totale difformità del titolo edilizio.

Come agente immobiliare consiglio sempre ai miei clienti/venditori di procedere prima di ogni cosa ad affidare a un tecnico la Relazione di regolarità edilizia, (scopri cos’è qui) che permette di capire sin da subito (e non magari in fase di trattativa avanzata), come muoversi per regolarizzare un immobile con difformità.

Sappiamo bene quanti nodi vengano al pettine e quanti problemi comporti la vendita o la riqualificazione/ristrutturazione di un immobile con difformità rispetto al suo stato legittimo.

Per esempio, in caso di sottotetto agibile non abitabile (ho spiegato in questo articolo cosa fare per vendere casa con questo problema e in questo se è obbligatorio avere il certificato di agibilità per rogitare) o di chiusure di porticati o superamento delle tolleranze.


Cosa succederà in sede di conversione del decreto in legge

Spero di aver riassunto in maniera chiara le principali modifiche al TU Edilizia attuate dal decreto salva casa.

Le principali criticità evidenziate dall’ANCE e che ti ho riportato stanno già diventando emendamenti nel momento in cui scrivo.

Applicazione delle tolleranze anche post 24 maggio 2024, novità sul cambio di destinazione d’uso, procedura per la demolizione di opere abusive e molti altri dettagli che devono essere specificati e definiti.

Come sempre spero che questo articolo ti sia stato utile per aiutarti a prendere decisioni informate. Se lo hai trovato utile, condividilo 😊.

Per approfondire ulteriormente ti lascio le fonti da cui ho attinto.

Nel blog trovi tanti altri approfondimenti. Torna presto!

Fonti:


🔝 🔝 Si può rogitare senza certificato di agibilità? E se la casa è stata edificata prima del 1967? Ne parlo in maniera super approfondita qui!

Agibilità. Obbligo o facoltà quando si vende casa?

🔝 L’articolo completo sulla Direttiva Case Green per chiarirti definitivamente le idee

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