Locazione con patto di futura vendita: una valida alternativa se non ti fanno il mutuo
Dopo un 2022 e un 2023 di patimenti per i mutuatari con tasso variabile, che hanno subito aumenti fino al 75%, lo scorso 6 giugno 2024 la BCE ha operato un primo timido taglio dei tassi.
Il calo dell’inflazione ha consentito di ridurre dello 0,25% i tassi.
Ciò non significa che le banche ora accoglieranno calorosamente tutti i richiedenti mutuo ma è l’inizio di un percorso, che non è detto ci riporti all’epoca in cui il costo del denaro era pari a zero.
In questo scenario, molti giovani che aspirano all’indipendenza stanno cercando soluzioni alternative per l’acquisto di una casa.
Una di queste è la locazione con patto di futura vendita, che consente di iniziare con una locazione che prevede la possibilità di acquistare l’immobile in un secondo momento.
L’opzione di locazione con patto di futura vendita offre una via percorribile anche in un mercato creditizio difficile, rappresentando una valida alternativa per chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo tradizionale.
Come funziona la locazione con patto di futura vendita
“Il contratto di locazione con patto di futura vendita è un accordo dove l’inquilino paga un canone mensile parte del quale è destinata all’acquisto futuro dell’immobile. Alla fine del contratto, l’inquilino può decidere se acquistare la proprietà”.
Una definizione che puoi trovare su Google e che è molto semplicistica.
La locazione con patto di futura vendita racchiude due accordi che devono tutelare rapporti distinti: la locazione e il preliminare di vendita.
Di norma si stipula un solo contratto per chiarezza e praticità e le parti sono libere di disciplinarlo diversamente dalla pratica consolidata, in particolare per questioni delicate come restituzione di acconti e caparre o blocco del prezzo.
Il preliminare può essere di due tipi:
- Unilaterale:il locatore/venditore è obbligato a vendere, mentre l’inquilino ha un’opzione di acquisto.
- Bilaterale: vincola entrambe le parti alla compravendita.
Esempio: in un contratto di locazione 3+2 con un preliminare bilaterale -> dopo cinque anni, l’inquilino/compratore acquisterà la casa. Nel caso di accordo unilaterale -> avrà facoltà di rinunciare all’acquisto.
La “prima fase” della locazione con patto di futura vendita funziona come una normale locazione, con differenze nelle tasse e imposte a seconda che il preliminare sia unilaterale o bilaterale.
Nella “seconda fase”, l’inquilino acquista la proprietà pagando una somma a saldo del prezzo, dalla quale si sottrae la quota acconto del canone di affitto.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita deve stabilire:
- la durata dell locazione.
- L’ammontare del canone mensile: se include una quota acconto sul prezzo (generalmente il 20-30%), è cruciale specificarne l’importo in contratto, in modo che siano ben chiari gli importi delle due quote, acconto e canone.
- La caparra confirmatoria.
- Eventuali acconti (nel caso si opti per un canone “standard”, si può versare subito un acconto, anche qui premunendosi di disciplinare le eventuali restituzioni) e saldi finali.
- Il prezzo di vendita: può essere un vantaggio stabilirlo prima, così come uno svantaggio. Dipende dal tipo di immobile e dal suo stato di conservazione.
- Se il preliminare di vendita è unilaterale o bilaterale.
Vantaggi e Svantaggi della locazione con patto di futura vendita
Vediamo i pro e i contro della locazione con patto di futura vendita, per locatori/venditori e inquilini/compratori.
Premessa: è importante che il contratto venga trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. La trascrizione del contratto di locazione con patto di futura vendita può durare fino a 10 anni e le sue spese sono a carico dell’inquilino/acquirente.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita può essere stipulato sotto forma di atto pubblico o come scrittura privata autenticata.
Vantaggi e svantaggi del contratto di locazione con patto di futura vendita per il locatore/venditore
Vantaggi per il locatore/venditore.
- Proprietà + Rendita locativa: con il contratto di locazione con patto di futura vendita, il proprietario mantiene la proprietà dell’immobile fino al perfezionamento della vendita. Durante questo periodo, si assicura una rendita costante, con un canone che può includere un acconto sul prezzo di vendita immediatamente percepito.
- Potenziale vendita: Se il contratto di locazione con patto di futura vendita prevede un obbligo bilaterale di compravendita, il proprietario può considerare l’immobile già venduto. Se è presente solo un’opzione di acquisto, l’inquilino è già interessato all’acquisto, aumentando la sicurezza per il venditore.
- Attrattività dell’immobile: in un periodo in cui la concessione dei mutui è drasticamente calata, un immobile offerto con locazione con patto di futura vendita risulta più attraente. È anche una soluzione efficace per evitare che una casa rimanga vuota e senza rendita.
- Manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino.
- Prezzo bloccato: bloccare il prezzo può essere vantaggioso se si prevede una futura svalutazione dell’immobile. Tuttavia, se l’immobile guadagna valore grazie a ristrutturazioni, questo potrebbe essere un vantaggio per l’inquilino.
- Tutele in caso di non acquisto dell’inquilino: se l’inquilino non acquista deve lasciare l’immobile. In caso contrario, il proprietario può attivare le procedure di sfratto.
Svantaggi per il locatore/venditore.
- Impegno a lungo termine: la locazione con patto di futura vendita non è ideale per chi ha urgenza di vendere l’immobile rapidamente.
- Prezzo bloccato: Se il prezzo è fissato, potrebbe diventare un limite se il mercato immobiliare si apprezza.
- Rischio di mancato acquisto: con opzione di acquisto unilaterale, il proprietario si assume il rischio del mancato acquisto. In tal caso deve restituire la quota acconto versata e si ritrova nuovamente con l’immobile da vendere.
- Tasse: le tasse restano in capo al locatore/venditore (e sono su seconda casa).
- Manutenzione straordinaria: a carico del locatore/venditore.
- Obbligo di vendere: se il locatore/venditore non adempie all’obbligo di vendere, deve restituire il doppio della caparra e la quota acconto stabilito come parte del canone.
Vantaggi e svantaggi del contratto di locazione con patto di futura vendita per l’inquilino/acquirente
Vantaggi per l’inquilino/acquirente
- Flessibilità: la locazione con patto di futura vendita offre la possibilità di vivere nell’immobile desiderato senza accendere un mutuo. L’affittuario può quindi valutare meglio le proprie esigenze, pagando i canoni di locazione, una parte dei quali costituisce acconto sul prezzo di acquisto.
- Spese di manutenzione e IMU: la manutenzione è solo quella ordinaria. L’IMU è a carico del proprietario.
- Tutela nei confronti di terzi: l’inquilino può opporre il contratto di locazione con patto di futura vendita a eventuali terzi acquirenti che dovessero subentrare.
- Blocco del prezzo: come abbiamo visto sopra, il prezzo bloccato ha i suoi pro e i suoi contro.
- Mancato acquisto: in caso di preliminare con opzione unilaterale, l’inquilino può decidere di non acquistare la casa e ha diritto alla restituzione della parte del canone che costituiva anticipo sul prezzo di vendita.
- Agevolazioni prima casa: se ne ha diritto, può usufruire al rogito delle agevolazioni prima casa.
Svantaggi per l’inquilino/acquirente
- Possibile perdita dei canoni: se la locazione con patto di futura vendita ha un accordo bilaterale (e quindi obbliga l’inquilino a comprare), se decide di non acquistare perde la somma versata a titolo di acconto e la caparra confirmatoria.
- Pagamento di imposte e eventuale IVA: in caso contratto di locazione con patto di futura vendita a opzione bilaterale, l’inquilino/compratore deve pagare le imposte previste per l’acquisto della casa al momento della firma del contratto (perché, come abbiamo visto, contiene anche il preliminare di vendita).
- Blocco del prezzo: stesse considerazioni fatte sopra. Il prezzo è fissato alla firma del contratto di locazione con patto di futura vendita.
- Inadempimento del locatore: se il locatore/venditore si tira indietro e decide di non vendere più, l’inquilino dovrà comunque liberare l’immobile ma avrà diritto alla restituzione degli acconti versati e al doppio della caparra confirmatoria.
Aspetti fiscali del contratto di locazione con patto di futura vendita
Ricapitolando:
- In caso di contratto di locazione con patto di futura vendita con opzione bilaterale, il pagamento delle imposte per l’acquisto della casa, compresa eventuale IVA, è a carico dell’acquirente e deve essere effettuato al momento della firma del contratto.
- L’IMU è a carico del locatore/venditore.
- La proprietà dell’immobile continua a costituire reddito per il locatore in sede di dichiarazione (come per una normale locazione).
- La parte del canone di locazione che costituisce esclusivamente l’affitto è soggetta a tassazione ordinaria, secondo gli scaglioni Irpef o cedolare secca.
- La quota mensile di acconto sul prezzo è completamente esclusa da ogni tipo di tassazione.
Differenze tra locazione con patto di futura vendita e altri contratti
La locazione con patto di futura vendita può essere una soluzione utile per chi non riesce ad ottenere un mutuo o non può pianificare a medio termine ma desidera acquistare un immobile.
Il mio consiglio è di rivolgersi a un/una agente immobiliare che abbia già effettuato queste trattative e che abbia tra i suoi partner un legale di fiducia cui chiedere chiarimenti.
Se cerchi informazioni su questo contratto online, potresti trovare molta confusione. Spesso, anche gli esperti utilizzano i termini in modo intercambiabile, e i vari decreti hanno introdotto nuove fattispecie che si sovrappongono a quelle esistenti. È facile perdersi tra le definizioni e le normative.
Chiariamo alcune differenze:
- affitto con riscatto: introdotto con il Decreto “Sblocca Italia” nel 2014 è simile alla locazione con patto di futura vendita dalla quale si differenzia perché ha una durata massima di dieci anni e l’inquilino ha un’opzione, non un obbligo, di acquisto. Questo contratto combina locazione e opzione d’acquisto, mentre nella locazione con patto di futura vendita si tratta di un vero e proprio preliminare.
- Rent To Buy: anch’esso introdotto dal Decreto Sblocca Italia, il Rent To Buy viene spesso confuso con la locazione con patto di futura vendita. Tuttavia, il Rent To Buy ha finalità diverse, focalizzandosi sulla necessità del venditore di affittare l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non può ottenere un finanziamento bancario.
- Locazione con opzione d’acquisto: è un modo per definire la locazione con patto di futura vendita in caso di opzione unilaterale.
- Vendita con riserva di proprietà o con patto di riservato dominio: è un contratto diverso, disciplinato dall’art 1523 e seguenti del Codice civile, utilizzato sia per beni immobili che mobili.
Purtroppo, la locazione con patto di futura vendita subisce diversi pregiudizi, soprattutto dei venditori, che troppo spesso quando non riescono a vendere alle loro condizioni, (perché non sono quelle di mercato), non hanno la mentalità per modificare l’obiettivo vendita in quello di affitto, pur essendo richiestissimi e tengono gli immobili vuoti, senza manutenzione, esponendoli a inevitabili svalutazioni di prezzo.
Noi agenti immobiliari possiamo svolgere un ruolo cruciale informando meglio. Proponendo la locazione con patto di futura vendita ai venditori bloccati, possiamo aiutare a generare una rendita e a facilitare una futura vendita. Allo stesso tempo, offriamo ai potenziali acquirenti un’opzione valida se non hanno accesso al mutuo.
Come sempre spero che questo articolo ti sia stato utile per aiutarti a prendere decisioni informate. Se lo hai trovato utile, condividilo 😊
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Fonti:
🔝 🔝 Si può rogitare senza certificato di agibilità? E se la casa è stata edificata prima del 1967? Ne parlo in maniera super approfondita qui!
🔝 L’articolo completo sulla Direttiva Case Green per chiarirti definitivamente le idee
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