Quando si può optare per la cedolare secca al 10%?
Se stai pensando di affittare casa, probabilmente hai sentito parlare della famosa cedolare secca al 10%. Ma chi può usarla davvero? E quando conviene?
Facciamo chiarezza, con informazioni verificate.
Cos’è la cedolare secca (senza tecnicismi inutili)
✅ È un regime fiscale agevolato pensato per chi affitta immobili a uso abitativo (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10), con contratti soggetti a registrazione.
✅ Si chiama imposta sostitutiva, perché con un’unica aliquota fissa, sostituisce l’IRPEF, l’addizionale regionale IRPEF, L’addizionale comunale IRPEF, le imposte di registro e di bollo.
✅ Chi affitta deve essere una persona fisica e non una società.
Premesso che l’aliquota “standard” della cedolare secca sugli affitti è del 21%, ed è stata introdotta nel 2011 per gli immobili ad uso abitativo, qui voglio entrare nel dettaglio della cedolare secca al 10%.
Quando puoi applicare la cedolare secca al 10%
Oltre a non valere per tutti i tipi di contratto, non vale ovunque.
Puoi applicare la cedolare secca al 10% solo per:
- Contratti a canone concordato (c.d. 3+2).
- Contratti per studenti universitari.
- Contratti transitori.
Ma attenzione: non basta la tipologia di contratto.
Per applicare la cedolare secca al 10%, il contratto deve essere stipulato in uno di questi Comuni:
➡️Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, e comuni confinanti con gli stessi.
➡️Negli altri capoluoghi di provincia.
➡️Nei Comuni ad alta tensione abitativa, ulteriormente individuati dal CIPE nel 2003.
➡️Nei Comuni indicati nella legge n. 229/2016 riguardante gli eventi sismici che hanno colpito nel 2016 i territori delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa”.
➡️Nei Comuni in cui sia stato deliberato, dal 2009 al 2013, oppure nel 2020 se il Comune ha una popolazione inferiore ai 10mila abitanti, lo stato di emergenza per gli eventi calamitosi. (Gli eventi calamitosi sono quelli previsti dall’articolo 2, comma 1, lettera c, della legge 225/1992.
In pratica serve sia il contratto a canone concordato, sia che l’immobile si trovi in un Comune incluso negli elenchi.
Chi attesta il canone concordato
Per poter applicare la cedolare secca al 10%, spesso non basta stipulare un contratto a canone concordato.
Serve anche dimostrare che quel contratto rispetta davvero gli accordi territoriali.
Se il contratto è stato redatto con l’assistenza di un’associazione di categoria (sia per il locatore che per l’inquilino), allora non serve alcuna attestazione aggiuntiva: si parla in questo caso di contratto assistito.
Ma se hai scritto il contratto in autonomia, senza coinvolgere associazioni, allora rientra tra i contratti non assistiti. In questo caso, per poter scegliere il regime di cedolare secca al 10%, l’Agenzia delle Entrate richiede un’attestazione rilasciata da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
📌 L’attestazione serve a certificare che:
- il canone rientra nei valori stabiliti localmente;
- il contratto segue le clausole previste;
- la durata e la tipologia siano conformi alla normativa.
In sostanza, è un controllo “a posteriori” per verificare che, anche se hai fatto da solo, hai fatto tutto come si deve.
Chi può usare la cedolare secca al 10%: attenzione a chi affitta e a chi prende in affitto
La cedolare secca, sia del 21% che del 10%, è pensata solo per chi affitta casa come persona fisica. Quindi, se sei tu il proprietario dell’immobile e vuoi optare per questo regime, non devi avere una partita IVA attiva per attività di impresa o professione. E soprattutto, l’immobile non deve essere intestato a una società, né di capitali (come una Srl), né di persone (come una Sas o una Snc).
Anche chi prende in affitto l’immobile conta.
Se l’inquilino è un privato che usa la casa per abitarci, tutto ok.
Ma se l’immobile viene affittato a una società, oppure a un professionista che lo usa per studio, ufficio o sede operativa, la cedolare secca non si può applicare, nemmeno se il contratto è intestato a una persona fisica.
📌 In pratica:
- Il proprietario deve essere una persona fisica.
- L’inquilino deve usare la casa per viverci, non per lavorarci.
Cosa NON puoi fare con la cedolare secca al 10%
Fermi restando tutti i limiti spiegati sinora, ti elenco altri due elementi da tenere a mente per applicare questa aliquota agevolata.
- Non puoi applicare aumenti ISTAT. Scegliendo questo regime, rinunci all’aggiornamento annuale del canone, anche se previsto nel contratto.
- Non è applicabile a immobili commerciali.
- Non puoi applicarla a immobili di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), perché non è possibile stipulare per questi immobili un contratto a canone concordato.
Come si applica (in parole semplici)
Al momento della registrazione del contratto (modello RLI), basta spuntare l’opzione della cedolare secca al 10%.
Se hai già un contratto attivo, puoi applicarla in fase di proroga o rinnovo, con comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza.
Oppure, se stai per firmare un nuovo contratto, puoi inserire direttamente la scelta della cedolare secca al 10% nel documento registrato.
E se cambio idea? Posso revocarla?
Sì. Puoi cambiare regime anche durante il contratto, ma devi comunicarlo all’Agenzia entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in corso. La revoca vale dall’anno successivo.
Cedolare secca al 10%. A chi conviene (davvero)
Fermi restando tutti i paletti visti sopra, vale a dire canone concordato e immobile situato in Comune definito in elenco, la cedolare secca al 10% è vantaggiosa per chi:
- Ha un reddito medio-alto, diciamo oltre i 28.000 €. In tal caso lo scaglione IRPEF è del 35% o più, e quindi la cedolare fa risparmiare molto.
- Vuole affittare in modo regolare, con un contratto registrato e canoni tracciabili, senza rischi o sorprese fiscali.
L’imposta sostitutiva si applica direttamente sul canone annuo di locazione pattuito, senza abbattimenti o deduzioni (perché con la cedolare secca rinunci a tutte le detrazioni IRPEF e alle spese deducibili).
Per chiudere, la cedolare secca al 10% può davvero alleggerire la tassazione sugli affitti, ma non è per tutti.
Devi avere le condizioni giuste: un contratto a canone concordato, un immobile situato in uno dei Comuni agevolati e tutti i documenti in regola.
Devi avere le condizioni giuste: un contratto a canone concordato, un immobile situato in uno dei Comuni agevolati e intestato a una persona fisica. Non sempre è la più conveniente: dipende dal tuo reddito e dal tipo di contratto che puoi stipulare.
Ma quando si applica, è uno strumento efficace, semplice e vantaggioso per mettere a reddito un immobile in modo trasparente.
❓FAQ. Domande frequenti sulla cedolare secca al 10%
📌Posso usare la cedolare secca al 10% per un contratto di affitto a canone libero?
No. È applicabile solo a contratti a canone concordato, transitori o per studenti.
📌Vale per qualsiasi Comune?
No. Solo per i Comuni elencati dalla normativa: ad alta tensione abitativa, colpiti da calamità, capoluoghi di provincia o Comuni confinanti con le grandi città.
📌Serve per forza l’attestazione del canone?
Solo se il contratto non è stato assistito da un’associazione firmataria dell’accordo territoriale.
📌Vale se affitto a una società o a un professionista?
No. Vale solo tra persone fisiche e per immobili a uso abitativo effettivo.
📌Posso applicare gli aumenti ISTAT se scelgo la cedolare secca al 10%?
No. Con la cedolare secca rinunci all’aggiornamento del canone.
📌Posso cambiare idea e revocarla?
Sì. Ma devi comunicarlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in corso.
📌Conviene davvero a tutti?
No. Conviene soprattutto a chi ha redditi medio-alti e può stipulare un contratto regolare a canone concordato in uno dei Comuni ammessi.
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate trovi guide sulla cedolare secca:
qui: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/ricerca?keywords=guida+cedolare+secca
e qui:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/aree-tematiche/casa/affitto/cedolare-secca
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