Sottotetto agibile non abitabile. Le differenze

Attenzione. Ho AGGIORNATO questo articolo con un brevissimo paragrafo dedicato al tema certificato di agibilità/affitto. Lo trovi come ultimo paragrafo!

Spesso, chi vuole acquistare una casa che ha un sottotetto spinto dal desiderio di avere più spazio, si trova di fronte a una situazione confusa e poco chiara.

Accade soprattutto quando il venditore lo utilizza come spazio abitabile mentre, sulla carta, questa “abitabilità” non c’è.

Per la legge, infatti, il sottotetto agibile non abitabile è uno spazio che può essere utilizzato come ripostiglio o spazio per hobby, ma non può essere utilizzato come camera da letto o spazio abitativo.

In questo articolo, fornirò indicazioni utili per capire come muoversi se si vuole vendere una casa con sottotetto agibile non abitabile.

Iniziamo!

Sottotetto agibile non abitabile. Le normative regionali

Quando un edificio è agibile, significa che possiede i requisiti standard di sicurezza, igiene e salubrità.

Questi requisiti non sono gli stessi richiesti per l’abitabilità, anche se i termini sono stati accorpati dal Testo Unico sull’Edilizia del 2001.

Non è sempre stato così.

In passato, l’abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali.

Potremmo dire che l’abitabilità riguarda la destinazione d’uso dell’edificio o parte di esso.

L’agibilità è un argomento complesso. Ne ho parlato in maniera approfondita in questo articolo.

La materia dei sottotetti agibili non abitabili è disciplinata principalmente dalle Regioni e dai Comuni.

Ti sarà sicuramente capitato di vedere meravigliose mansardine in zone collinari e montane (ma anche in città come Torino, famosa per i suoi “abbaini”). Magari ti sarai chiesto se fossero abitabili.


Rendere abitabile un sottotetto     

È facile imbattersi in immobili con problemi di irregolarità urbanistica del sottotetto.

Succede perché nel boom dell’edilizia, i costruttori per pagare meno oneri di costruzione e sfruttare tutta la superficie, hanno edificato immobili con sottotetti non abitabili. Peccato che li abbiano venduti, magari con un po’ di sconto, spacciandoli per ulteriori stanze.

Di fatto, chi ha acquistato più o meno consapevolmente, si ritrova con un immobile urbanisticamente non in regola.

Il sottotetto non abitabile si può sanare.

La normativa che disciplina queste sanatorie è regionale e varia da Regione a Regione.

I parametri principali per rendere abitabile un sottotetto sono, prima di tutto, l’accesso, le altezze minime e il rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza.

Altri parametri sono la conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico e il rispetto della normativa acustica.

🔹Le altezze minime variano in base al territorio, con una media che varia dai 2 ai 2,70 metri.

La più comune è di 2,40 mt (Basilicata, Emilia-Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto). In alcuni casi, per i locali di servizio, bagni, corridoi, viene ulteriormente abbassata di 10 cm.

In alcuni Comuni montani l’altezza richiesta si riduce a 2,10 mt (ad es. in Abruzzo).

🔹Il rapporto aeroilluminante, cioè il rapporto da rispettare tra la superficie delle finestre e quella del pavimento, in genere è di 1/16, ma più spesso 1/8.

Per rendere abitabile il sottotetto, alcune Regioni permettono di alzare la quota del colmo, cambiare la pendenza del tetto o abbassare il solaio.

Altre invece non lo consentono, oppure lo consentono ma con eccezioni soprattutto nei centri storici.

Trasformare la mansarda dei tuoi sogni in abitabile è quindi possibile, ma i casi sono diversi da Regione a Regione e solo facendosi seguire da un buon tecnico, si potrà uscirne vivi.

Anche perché è fondamentale consultare le normative comunali, oltre quelle regionali.


Le normative comunali

Le normative comunali sono solitamente più restrittive di quelle regionali.

I Comuni possono decidere quali sottotetti si possono recuperare. La logica è quella di una conoscenza più dettagliata dei singoli territori.

Le norme più restrittive riguardano le aree o le tipologie di immobili nei quali i sottotetti non possono essere recuperati.

In Lombardia, possono ancora essere trasformati in abitazione i sottotetti degli edifici residenziali per almeno il 25% della superficie lorda di pavimento complessiva.

In Piemonte la “mansarda” può essere riconvertita negli edifici anche solo in parte residenziali, realizzati legittimamente entro il 31 dicembre 2012, in aree con urbanizzazioni primarie.


Vendere casa con sottotetto agibile non abitabile

Se hai una casa con un sottotetto non abitabile, che magari hai pagato a prezzo pieno e oggi è un meraviglioso secondo piano, dove hai ricavato camere e bagni, devi essere consapevole che hai una casa con un abuso.

La casa, infatti, è difforme dalla concessione edilizia rilasciata al tempo dal Comune.

La tua casa di due piani, con al piano inferiore due vani e un bagno e nel sottotetto non abitabile la zona notte, urbanisticamente è un bilocale e non un trilocale (come magari ti avevano fatto credere).

Se consideri che a livello commerciale, il sottotetto vale il 50% del valore pieno dell’abitazione, (nonostante tutte le migliorie che hai fatto), capisci che il prezzo di vendita potrebbe non coincidere con quel che avevi in mente.

Se vuoi vendere, ci sono un po’ di considerazioni che devi fare.

Meglio non spaccarsi la testa passando le notti a fare ricerche in rete (a parte questo articolo è ovvio ;)) ma affidarsi subito ad un tecnico.

C’è solo una considerazione che puoi fare da solo o da sola. Compreresti mai una casa con un abuso edilizio?

Quando vendi, l’immobile deve essere in regola dal punto di vista urbanistico.

A maggior ragione, se il compratore richiede un mutuo, sarà praticamente impossibile per lui ottenerlo e il perito potrebbe anche denunciare l’abuso.

Vendita compromessa e sanzione per te. [Sempre più spesso i notai chiedono anche a rogito la Certificazione di Regolarità Urbanistica. Ne parlo qui


Le soluzioni

Chi compra la tua casa ha diritto di ricevere un immobile in regola dal punto di vista urbanistico e catastale, con regolare agibilità e abitabilità.

La soluzione potrebbe essere rendere il tuo sottotetto abitabile.

È una strada percorribile in base alle normative della tua Regione e del tuo Comune?

Il tecnico a cui ti affiderai per prima cosa si accerterà di questo.

🔷 Se è possibile sanare potresti:

1) regolarizzare il sottotetto da agibile ad abitabile e, solo dopo, mettere la casa in vendita;

2) trovare l’acquirente e impegnarti, sin dal preliminare, a regolarizzare la situazione urbanistica e catastale a tue spese.

Regolarizzare il sottotetto non abitabile, significa anche poter dare il giusto valore commerciale alla tua casa.

🔷 Se non si può sanare, lo scenario si complica un pochino.

Per vendere a norma e regola è necessario ripristinare lo stato dei luoghi, in modo che corrisponda alla concessione edilizia concessa.

La situazione è gestibile ma è fondamentale farsi affiancare, oltre che dal tecnico, da un agente immobiliare con esperienza.

Solo un o una professionista al corrente di tutta la situazione urbanistica e catastale e lavorando di concerto col tecnico, saprà affiancarti nella gestione delle trattative e di tutto l’iter di vendita.

Nella piena trasparenza che il suo ruolo di mediatore comporta, saprà sicuramente trovare il miglior acquirente per la tua situazione.

Ricordati che l’atto di compravendita di un immobile che non ha i requisiti di agibilità non è nullo.

L’agibilità non è richiesta dal notaio, a meno che questo richieda la Relazione di Regolarità Edilizia.

Neanche la Giurisprudenza ha mai affermato che l’atto sia nullo, limitandosi a dichiarare che l’immobile deve avere un’agibilità “sostanziale”. Sottili come sempre, i Giudici dicono in pratica, ok se la casa non è effettivamente abitabile l’atto non è nullo però c’è un inadempimento contrattuale del venditore che comporta la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Se vendi un immobile che non ha il certificato di agibilità sei tutelato solo se, chi compra, dichiara espressamente di essere a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità e di voler acquistare ugualmente.

Ricordati che questo certificato è obbligatorio solo per gli immobili costruiti dopo il 2003. Prima è un po’ una giungla con varie diciture (tipo “ante-67) che sono interpretate a volte un po’ blandamente da alcuni agenti immobiliari. Ti invito a chiarirti bene le idee in quest’altro articolo che ho scritto.


Locazione e agibilità

Il ruolo fondamentale del certificato di agibilità nella vendita dell’immobile vale anche nel caso della locazione.

Come non è nulla la compravendita di un immobile senza certificato di agibilità, così anche in caso di affitto non è considerato illecito l’affitto di un immobile privo di agibilità. Tuttavia, l’inquilino deve essere messo a conoscenza che il certificato non c’è e deve accettarlo.

Se sei in affitto in un immobile che non ha l’agibilità e il proprietario te lo ha taciuto, puoi risolvere immediatamente il contratto senza preavviso appena ne vieni a conoscenza.

La risoluzione è di due tipi:

  1. per vizi della cosa locata, secondo l’art. 1578 del Codice Civile nel caso in cui l’inagibilità derivi da vizi occulti, presenti sin dal momento della consegna dell’abitazione.
  2. Risoluzione per inadempimento, secondo l’art. 1453 del Codice Civile, che si ha quando l’inagibilità derivi dall’inadempimento del locatore di mantenere l’abitazione in buono stato locativo.

Se l’immobile locato diventa totalmente inagibile a causa di muffe a seguito di infiltrazioni o impianto elettrico pericolante senza certificazioni con impossibilità di continuare ad abitarlo, il conduttore può interrompere il pagamento del canone e chiedere il risarcimento del danno.

Il conduttore può smettere di pagare solo se l’inagibilità sia totale. Altrimenti deve continuare a pagarlo o chiedere la riduzione.


Buona vendita e buona locazione consapevole! 😊

Ci vediamo al prossimo articolo!


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