Comprare casa con criptovalute si può? Tra mito e realtà

La risposta è sì.

In Italia è già successo qualche anno fa a Torino e, ultimamente, a Roma. Soprattutto per immobili di lusso, anche se non mancano annunci di venditori privati che accettano pagamenti in cripto, per fasce di prezzo decisamente abbordabili.

Una tendenza (forse definirla tendenza è eccessivo), che si sta diffondendo in Spagna e negli USA e che inizia a diventare pratica comune negli Emirati Arabi.

In questo articolo voglio riassumerti sia gli aspetti più tecnici su cui mi sono documentata, con relative certezze e ombre, che fare un ragionamento più teorico sulle potenzialità di comprare casa pagandola in criptovalute.

Un argomento un po’ diverso dai miei soliti. Uno di quegli articoli da conservare quando ti troverai di fronte a qualcuno che ti dirà: “Non si può comprare casa con criptovalute! Non hanno corso legale”. 😉

Table of Contents

Le criptovalute non hanno corso legale ma sono “valute complementari”

Partiamo dalle questioni giuridiche.

Sì, è possibile pagare in cripto (attualmente di solito bitcoin ed etheurem) anche se sono monete digitali che non hanno corso legale.

Gli audaci che per primi si sono avventurati in questo tipo di transazioni hanno dato impulso alla dottrina giuridica per trattare la materia.

Il primo tema affrontato dai giuristi è stato quello di connotare giuridicamente il trasferimento di immobili tramite criptovalute, e stabilire se andava inquadrato come vendita o come permuta.

Questione affatto di facciata. Infatti, disciplinare l’acquisto di un immobile come vendita, piuttosto che come permuta, genera tutta una serie di conseguenze rispetto alle regole formali che devono essere presenti nell’atto stipulato dal notaio.

I giuristi, dopo un percorso che ha incluso diversi ragionamenti logici e ricerche, hanno stabilito che una criptovaluta non può essere assimilata a un bene materiale, quindi a una cosa. È, invece, assimilabile al denaro, anche se non ha corso legale. Ne è prova il fatto che nella storia economica mondiale, sia in passato che oggi, esistono “valute complementari”.Valute, cioè, che non hanno corso legale ma sono accettate come mezzo di pagamento su base volontaria. (Per esempio, i token, ma anche i molto più banali buoni pasto).

E così, la dottrina giuridica è giunta a conclusione che comprare casa con criptovalute, non è qualificabile come permuta ma come vendita.

A voler entrare nel dettaglio, gli studiosi hanno chiarito che anche se l’art. 1277 del c.c. stabilisce che i debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale al tempo del pagamento, gli artt. 1278 e 1279 danno possibilità alle parti di derogare questa regola.

Deroga consentita indicando in contratto il corrispettivo equivalente della cripto in moneta corrente nello Stato in cui avviene la compravendita. Nel caso di proprietà immobiliare, l’importo in valuta nazionale sarà indicato in atto. Il cambio deve essere effettuato da un soggetto terzo. Di solito, un Exchange.

Anche la Corte di Giustizia Europea, già nel 2015, ha dichiarato che le criptovalute sono da considerare metodi di pagamento “alternativi” a quelli legali che le parti accettano liberamente. (22 ottobre 2015, C 264/14).

E anche l’Agenzia delle Entrate (ris. 72E/2016) già nel 2016 si è pronunciata in merito.

“La criptovaluta è alternativa alla valuta tradizionale e la sua circolazione si fonda sull’accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato che ne riconoscono il valore di scambio indipendentemente da un obbligo di legge”.

Di conseguenza, si può comprare casa con criptovalute, quando le parti decidono in accordo di utilizzare tale metodo di pagamento.

Comprare casa con criptovalute: norme antiriciclaggio & Co.

Ma, starai pensando, e le norme antiriciclaggio? E l’indicazione analitica dei mezzi di pagamento, pena la nullità dell’atto?

Tutte domande lecite che ancora non trovano risposte del tutto regolamentate.

Riguardo l’antiriciclaggio, se è pur vero che le blockchain rendono le transazioni in criptovalute tracciabili in senso informatico, è invece indubbio che l’identità dei soggetti che le attuano non sia altrettanto certa.

La Direttiva Europea 2018/843, preoccupandosi per il potenziale uso criminale delle criptovalute, ha affermato che: “L’inserimento degli exchange e dei wallet provider nell’ambito dei soggetti tenuti al rispetto degli obblighi di identificazione antiriciclaggio è sicuramente un importante inizio ma non può essere considerato come risolutivo”.

Quel che mi sento di dire dopo aver letto un po’ di materiale è che, se da una parte è chiaro che la normativa antiriciclaggio è il tema più ostico dell’intera questione. Dall’altra, è evidente che ci sono notai che sanno come gestire le pratiche, dato che anche in Italia si sono registrati acquisti di immobili in criptovalute.

Comprare casa con criptovalute. Un promettente futuro insieme

Chiariti i dubbi legali, restano le incertezze che tuttavia non ostacolano le prospettive di sviluppo di comprare casa con criptovalute.

Oltre ai milionari, anche molte persone comuni hanno acquistato criptovalute nel momento giusto e oggi hanno ingenti capitali, per questo diviene sempre più comune per i multimilionari comprare casa con criptovalute.

Dove spenderli? È indubbio che l’immobiliare è uno dei settori che meglio di altri si presta a “trasformare in fisico” l’investimento digitale.

Il connubio criptovalute/immobili riesce bene in determinati Paesi dove sia la legislazione, che le caratteristiche intrinseche del mercato rendono il processo più fluido. Uno di questi sono certamente gli Emirati Arabi, in particolare Dubai.

La cripto più popolare per le transazioni immobiliari è sicuramente il bitcoin grazie alla sua facilità di utilizzo, equiparabile all’uso del denaro contante. Facile e anche più economico, in una transazione internazionale, rispetto ai sistemi di pagamento tradizionali.

Facile, economico e veloce. Il sistema blockchain permette di trasferire la somma da compratore a venditore entro un’ora. Dopodiché, la cripto può essere immediata tramutata in denaro avente corso legale.

Ma Dubai non è solo il mercato più accogliente e innovativo per la coppia cripto/immobiliare, è anche quello dove è possibile trovare la catena di intermediari più competenti per comprare casa con criptovalute. Dalle agenzie ai provider di servizi di criptovalute. (Attualmente, il preferito sembrerebbe essere Bitcoin Swiss).

Del resto, le problematiche inerenti i pagamenti in cripto riguardano essenzialmente proprio l’immobiliare, se consideri che PayPal è dal 2020 che ne consente l’impiego. (PayPal abbatte il rischio di fluttuazione della criptomoneta convertendo subito in moneta “fiat” l’importo che spetta al venditore).

Se comprare casa con criptovalute è tecnicamente lecito, l’idea che mi sono fatta è che i venditori più lungimiranti, digitali e “smart” che offrono la possibilità di acquistare in criptovalute i propri immobili (soprattutto di fascia alta), ampliano notevolmente la platea dei potenziali acquirenti.

Accettare il pagamento in bitcoin o altra criptomoneta, dà ai venditori un vantaggio competitivo in termini di attrattività verso investitori con portafogli in cripto, che desiderano finalizzare nel settore immobiliare.

Ove il venditore (e quindi i professionisti a cui si affiderà) saprà fornire un’adeguata pianificazione legale e fiscale della sua offerta, riducendo al massimo i rischi di comprare casa con criptovalute, la transazione riuscirà perfettamente.

Quando le attuali incertezze in tema di antiriciclaggio e fluttuazione saranno superate, potrà diventare un metodo di pagamento diffuso.

Come succede per tutte le innovazioni tecnologiche, ci sono gli entusiasti, gli scettici, gli impauriti e chi, semplicemente, fa finta di nulla.

Io penso che ignorare l’evoluzione tecnologica e digitale non sia una strategia vincente nel lungo termine.

L’innovazione è ovunque e ci raggiunge anche se non lo vogliamo (e magari neanche la vediamo). Quella che oggi può sembrare solo una news, in realtà è un cambiamento sostanziale già in atto, che sta entrando nella nostra quotidianità come le case in cui viviamo.

Marie Curie sosteneva che niente nella vita va temuto. Deve essere solamente compreso. 😊

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Troverai tanti articoli che possono aiutarti a prendere le tue decisioni sul tema casa in maniera informata e consapevole! 😊

P.S. Puoi approfondire i pareri dei Notai in alcuni dei link che ti lascio nelle fonti

Fonti:

Certificato di agibilità. È obbligatorio presentarlo a rogito? Cosa significa la dicitura “Ante ’67?”

Agibilità. Obbligo o facoltà quando si vende casa?

Case Green – Finalmente il testo definitivo

Case Green.

Acquisto di immobile proveniente da donazione. Come proteggersi dai rischi di azioni legali degli eredi

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