Dalla proposta di acquisto di un immobile all’atto di compravendita

Proposta di acquisto di una casa e sua accettazione

Vediamo insieme quali sono le basi che devi assolutamente conoscere per evitare brutte sorprese.

Stai cercando casa e finalmente, dopo tanta faticosa ricerca, hai trovato quella giusta? Bene! Non ti resta che fare una proposta di acquisto.

Proposta di acquisto e sua accettazione sono atti pre-negoziali, ovvero idonei a rendere possibile la successiva conclusione del contratto.

Accettazione della proposta

Se la vendita della casa è seguita da un’agenzia immobiliare, sarà il professionista che se ne occupa, a seguirti passo per passo nella compilazione di una proposta di acquisto.

Le agenzie hanno moduli precompilati.

Quando fai una proposta di acquisto della casa che vorresti comprare, compili una dichiarazione che contiene tutti gli elementi del futuro contratto di compravendita, manifestando quindi la tua intenzione a contrarre l’obbligo contrattuale.

C’è un articolo del Codice Civile che disciplina esattamente questo momento e che recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione” (Art. 1326, co. 1).

Un’accettazione, che modifica o integra il contenuto della proposta, equivale a nuova proposta e diventa una contro-proposta che, a sua volta, deve essere accettata dalla controparte (questa volta il potenziale acquirente interessato) affinché il contratto si perfezioni.

Se la vendita è seguita da un’agenzia immobiliare, sarà cura del professionista recarsi dal proprietario dell’immobile, per far visionare e accettare la proposta e non dovrai essere tu ad occupartene.

Se, invece, NON c’è il supporto di un’agenzia, sappi che una volta che hai redatto (puoi sempre farti aiutare da un Avvocato) la proposta di acquisto, la legge non prevede nessuna forma specifica per comunicare l’accettazione da parte del proprietario.

E quindi, l’accettazione avverrà a seconda dei canali di comunicazione che sono stati stabiliti e messi a disposizione.

Questo significa che se, ad esempio, il proprietario di casa ha accettato di ricevere comunicazione dell’accettazione (e quindi della conclusione del contratto) tramite e-mail, avrà l’onere di controllare la posta in arrivo all’indirizzo che ha indicato a terzi.

Se non lo fa, dovrà provare di essersi trovato senza colpa nell’impossibilità di venire a conoscenza dell’accettazione.

Perfezionamento del contratto

Se senti parlare di “preliminare del preliminare”, sappi che si sta parlando proprio della proposta di acquisto accettata.

Ricorda infatti che l’accettazione di una proposta di acquisto diventa irrevocabile e obbliga le parti alla stipula del successivo contratto preliminare di vendita (trovi i riferimenti di legge nell’art. 1329 del CC. “L’accettazione della presente proposta, da parte del Venditore, determinerà la conclusione di un contratto preliminare di compravendita”).

La registrazione del preliminare di vendita

contratti preliminari di ogni specie sono soggetti a registrazione e al pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, oltre che ad un’imposta di bollo di 16 euro ogni 100 righe dell’atto.
A tale riguardo, si possono verificare due specifiche ipotesi negoziali:

  1. contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%;
  2. contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo (o di caparra) non soggetti ad Iva: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%.

L’agente immobiliare, ai sensi del D.P.R. 131 del 1986, è soggetto all’obbligo della registrazione delle scritture private non autenticate (contratti preliminari e di locazione) di natura negoziale stipulate a seguito della sua attività per la conclusione di affari, e al pagamento, in solido con le parti, delle connesse imposte.

Contratto definitivo di compravendita 

Il preliminare di vendita si può dunque definire come l’atto più importante di tutto il processo della trattativa di compravendita immobiliare.

Il preliminare di compravendita è un atto completo e articolato, che manifesta in maniera chiara e dettagli e la volontà delle parti.

Stabilito nel dettaglio il preliminare, le parti si recano innanzi al notaio, magari con l’ausilio del mediatore che li ha seguiti se si erano rivolti ad un’agenzia, con l’intenzione di adempiere esattamente quanto promesso.

Il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare

Nel caso la compravendita sia gestita da un’agenzia immobiliare, in che momento questa matura il diritto di chiedere la provvigione?

Devi tenere ben presente che l’agente immobiliare è un mediatore, sopra le parti, il cui compito è mettere in contatto le parti per il buon esito della trattativa.

Per questo motivo, se la compravendita è seguita da un’agenzia con incarico in esclusiva, questa matura il diritto alla provvigione.

Perché? Per il solo fatto di aver messo le parti in contatto tra loro grazie al suo lavoro di promozione ed a condizione che le stesse stipulino un atto giuridicamente vincolante, che le obblighi cioè alla conclusione della compravendita (quindi è sufficiente anche un preliminare).

Il fatto che l’agente non partecipi alle trattative tra le parti non esclude il diritto alla provvigione.

L’agenzia immobiliare mantiene il diritto alla provvigione anche se, una volta scaduto il mandato ricevuto dal proprietario dell’immobile, quest’ultimo conclude il contratto di compravendita con un soggetto che il mediatore stesso gli aveva presentato durante il periodo di validità del contratto.

Il diritto si matura solo se l’affare possa ritenersi concluso, ossia quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del contratto.

Tieni comunque presente che il diritto alla provvigione, dopo la scadenza del contratto resta per quello che è stato definito un “ragionevole lasso di tempo”.

Ciò significa che è vero che l’agente conserva il diritto alle provvigioni anche a mandato scaduto, ma non è neanche possibile ipotizzare che questo diritto spetti a tempo indeterminato.

Cosa dice la Cassazione sul diritto alle provvigioni

Sul punto si è già espressa la Cassazione fornendo un importante chiarimento che merita di essere menzionato: «Non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate».

Tieni sempre ben presente questi aspetti se pensi di aggirare l’agenzia accordandoti direttamente con la controparte.

Le agenzie effettuano controlli periodici al catasto per non farsi raggirare dai più furbetti!

Come vedi, non è facile gestire la compravendita di un immobile e i passi falsi sono dietro l’angolo.

Scrivimi se hai bisogno di approfondire alcuni aspetti!

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