Mutui e tassi di interesse. Prospettive per la fine del 2023 e il 2024

UP DATE – La riunione della BCE del 26 ottobre 2023 non ha aumentato i tassi, lasciandoli invariati.

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Il 20 settembre 2023, la Banca Centrale Europea ha alzato per la decima volta consecutiva i tassi di interesse, arrivando al 4.5%, un massimo storico.

Anche gli altri tassi chiave, quelli utilizzati dalla BCE per influenzare l’attività economica e il comportamento delle banche commerciali, sono stati alzati. Per le banche commerciali sarà più costoso chiedere finanziamenti alle Banche Centrali, mentre otterranno un rendimento del 4% se vi depositeranno i loro fondi di riserva.

Con l’ultimo comunicato di settembre, la BCE ha inoltre rivisto al ribasso le stime di crescita e al rialzo le stime di inflazione per il 2023 – 2025.

La Lagarde fissa l’obiettivo inflazione al 2% nel breve termine, ma prevede che sarà al 5,6% nel 2023, al 3,2% nel 2024 e al 2,1% nel 2025.

I continui aumenti dei tassi negli ultimi due anni hanno influito sul mercato immobiliare.

Come dico sempre, se è vero che l’aumento delle rate dei mutui sta mettendo in seria difficoltà persone e famiglie, è anche vero che ci eravamo “abituati troppo bene” usufruendo da anni di un costo del denaro pari a zero.

Come agente immobiliare, quando ho davanti un potenziale acquirente che è un po’ carente in cultura finanziaria e che quindi potrebbe sbagliare valutazione sull’impatto dell’acquisto di una casa sulla propria serenità economica, approfondisco in maniera maniacale i passi da compiere. Per molte ragioni che ho approfondito in questo blog, consiglio sempre di affidarsi a un broker creditizio per ottenere un mutuo.

Ora però e facciamo il punto sulla situazione mutui a settembre 2023.

Cominciamo!

Quali tassi di mutuo ci aspettano nel 2023 e 2024?


Partiamo da un’ipotesi. Proprio considerando le stime sull’inflazione, se la BCE stabilisse un aumento del costo del denaro anche solo di 0,25 punti base in ciascuna riunione del Consiglio Direttivo, si arriverebbe ad un costo del denaro del 5% a fine 2023.

È un’ipotesi, per cui segniamo in agenda le date delle prossime due riunioni del Consiglio:

26 Ottobre.

14 Dicembre.


Quale mutuo conviene attualmente? 


Alla luce di queste previsioni, quale mutuo conviene di più a chi ha in progetto di comprare casa entro la fine dell’anno?

Valutando la situazione a settembre 2023, i tassi fissi sembrano essere i più convenienti.

Tuttavia, considerando una possibile normalizzazione del panorama economico nei prossimi anni, gli esperti consigliano di valutare anche formule ibride, come i mutui a tasso misto.


Mutuo a tasso variabile con CAP


Questo tipo di mutuo presenta un costo superiore rispetto ai tassi variabili puri ma inferiore a quelli fissi.

Il suo vantaggio è quello di avere la convenienza immediata del variabile ma con un paracadute, che fa sì che la rata non possa superare un certo limite (CAP).

Permettono un equilibrio tra rischio e stabilità.

Vediamone i vantaggi.

🟡 Flessibilità iniziale. All’inizio del mutuo, i tassi di interesse sono generalmente inferiori rispetto a quelli dei mutui a tasso fisso.

È vantaggioso per chi cerca rate iniziali più basse e si aspetta di poter gestire eventuali aumenti futuri dei tassi.

🟡 Limitazione degli Aumenti di Tasso. Il “cap” rappresenta il limite massimo di aumento del tasso di interesse in un dato periodo (solitamente annuale).

Offre quindi un certo grado di sicurezza al mutuatario in caso di incrementi significativi dei tassi di interesse.

🟡 Potenziale Risparmio. Se i tassi di interesse diminuiscono o rimangono stabili nel corso del tempo, il mutuatario beneficia di rate inferiori rispetto a un mutuo a tasso fisso. Questo può tradursi in un risparmio significativo sulle rate del mutuo.

🟡 Opportunità di Conversione. Alcuni mutui a tasso variabile con CAP offrono la possibilità di convertire il prestito in un mutuo a tasso fisso in determinati momenti o condizioni specifiche. Questa opzione consente al mutuatario di stabilizzare i pagamenti in caso di aumento prevedibile dei tassi di interesse.


Mutuo a tasso variabile con opzione


Questi mutui offrono la possibilità di convertire un mutuo a tasso variabile in uno a tasso fisso in un determinato momento, generalmente prestabilito contrattualmente.

Vediamone i vantaggi.

🟡Flessibilità Iniziale. Anche per questo mutuo, i tassi di interesse sono più bassi all’inizio rispetto a quelli di un mutuo a tasso fisso.

🟡Riduzione dell’esposizione al rischio. La possibilità di convertire il mutuo da tasso variabile a fisso offre una forma di protezione al mutuatario nel caso in cui i tassi di interesse di mercato inizino ad aumentare notevolmente, garantendo una certa stabilità nei pagamenti futuri.

Come detto, però, siamo già a un livello di massimo storico.

Se scegli questo mutuo, valuta bene i termini e i costi associati all’opzione di conversione.


Quanto costa lo spread sul mutuo?


Lo spread rappresenta il “guadagno” della banca. È la percentuale che la banca aggiunge al costo della rata.

Questa percentuale viene sommata ai parametri Euribor per i mutui a tasso variabile e ai parametri IRS/Eurirs per i mutui a tasso fisso, dando il tasso applicato al mutuo (TAN).

Lo spread bancario rimane costante per l’intera durata del mutuo, anche se si tratta di un tasso variabile. Tuttavia, durante la rinegoziazione del mutuo, è possibile contrattare uno spread più favorevole.

A settembre 2023 i tassi si aggirano su una media del 6% per un tasso variabile e del 4% per uno fisso.


Quali banche offrono mutui più favorevoli?


Le banche limitano l’erogazione di mutui in modo che la rata non superi il 33% del reddito mensile del richiedente.

Il calo del potere d’acquisto degli stipendi combinato al rialzo dei tassi, sta rendendo più difficile trovare banche che concedono mutui convenienti e sostenibili. Ed è difficile trovare banche che concedano mutui con piani di ammortamento superiori a 30 anni.

I mutui a 40 anni vengono concessi se il richiedente ha meno di 35 anni e il mutuo è a tasso fisso.

Il classico mutuo ipotecario è di norma concesso per l’80% del valore di perizia o del prezzo d’acquisto.


Mutui prima casa giovani


Un’eccezione all’80% di importo finanziabile è costituita dal mutuo prima casa giovani.

Funziona così. Legiovani coppie con almeno un componente al di sotto dei 36 anni, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, gli inquilini di case popolari e i giovani dal lavoro precario o atipico, con ISEE inferiore ai 40 mila euro, possono fare domanda di accesso al “Fondo Garanzia Mutui prima casa”.

Il fondo offre una garanzia pubblica dello Stato per un massimo del 50% della quota capitale e su un importo massimo di 250mila euro, ovvero fino all’80%.

Grazie a questa garanzia statale, alcune banche sono disposte a fare mutui del 100% del valore dell’immobile.

Oltre ad un tasso calmierato sono previsti anche questi vantaggi:

🟡esenzione imposta di registro, ipotecaria e catastale;

🟡credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA;

🟡esenzione dall’imposta sostitutiva.

Le domande per accedere a questo fondo si possono presentare grazie alle proroghe del DL energia fino al 31.12.2023.

A concedere mutui con l’attivazione prima casa sono banche come Credem, Credit Agricole, UniCredit, Banca popolare pugliese, Intesa SanPaolo, Ing, BCC, CheBanca!, BNL e molte altre. 


Come estinguere il mutuo?


Per estinguere anticipatamente un mutuo, è necessario richiedere la procedura alla propria banca, esprimendo l’intenzione di saldare l’intero debito residuo.

La banca fornirà un modulo da compilare e il calcolo dell’importo da versare per estinguere il debito.

Tale importo includerà la quota capitale rimanente. Ecco perché estinguere il mutuo anticipatamente è meno conveniente quanto più ci si avvicina alla data di scadenza.

L’ipoteca sull’immobile si estingue automaticamente al momento dell’estinzione dell’obbligazione, senza alcun costo per il debitore.

Tieni invece conto che quasi sempre ci sono da pagare le spese per l’estinzione anticipata (perché tanto alla banca non gli stai facendo un favore).


Come ridurre la rata del mutuo


Se la tua voglia di casa è incontenibile e vuoi contrarre un mutuo nel 2023 o 2024, considera che in futuro le condizioni andranno a migliorare.

Di conseguenza, ti consiglio di valutare un mutuo a tasso variabile o a tasso misto, oppure uno con piano di ammortamento modificabile.


Come rinegoziare il mutuo o surrogarlo?


Se opti per un mutuo “classico”, ma tra qualche anno le condizioni dei tassi miglioreranno, potrai sempre scegliere due strade per migliorare la tua condizione.

1) Chiedere la surroga del mutuo, cioè lo spostamento del proprio mutuo verso un’altra banca a condizioni migliori.

2) Chiedere la rinegoziazione del mutuo.

Un mutuo di surroga significa che trovi un’altra banca che ti fa condizioni migliori.

Prima di ricorrere alla surroga, puoi provare a chiedere alla tua banca di rinegoziare il mutuo secondo le condizioni più favorevoli del mercato, nel momento in cui stai chiedendo.

Considera che la banca NON è obbligata a rinegoziare.

Considera anche che difficilmente la tua banca è disposta a rinegoziare un mutuo a condizioni migliori di quelle che troveresti con un mutuo di surroga.
Potrebbe rinegoziarlo, ma raramente lo adeguerà al miglior tasso di mercato.

Quindi, chi rinegozia spesso si “accontenta” dello sconto della banca e rinuncia alla migliore soluzione che troverebbe con una surroga.

Di solito succede perché il cliente ha paura di “guastare” il rapporto che ha con la banca in merito agli altri rapporti in essere.

Detto questo, le tipologie di rinegoziazione mutuo più diffuse solitamente riguardano:

🟡la riduzione dello spread del mutuo;

🟡la riduzione o eliminazione dei costi amministrativi periodici del mutuo, come le spese di incasso rata del mutuo o le spese di gestione annuale del finanziamento;

🟡la variazione del tasso del mutuo, da tasso fisso a variabile o viceversa, o l’introduzione di un cap;

🟡l’allungamento della durata residua del mutuo.

Come ti dicevo all’inizio di questo articolo, il mio miglior consiglio è quello di affidarsi a un broker creditizio che è l’unico professionista in grado di poter fare valutazioni complete, caso per caso, e aiutarti a ottenere il mutuo migliore per te.

Non si tratta solo della competenza e dell’abilità del mediatore, che oltre ad avere una visione completa e approfondita del mercato dei mutui, segue una procedura più avanzata.

Un broker sa come muoversi, conosce gli interlocutori e il loro livello di “flessibilità”, così come le politiche creditizie.


Grazie per avermi letto e buon mutuo! 😊


Ci vediamo al prossimo articolo!


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