Seguo sempre un PRINCIPIO: non vendo mai una casa a una persona/famiglia che non può permettersi di pagare la rata di mutuo con serenità.
Se mi rendo conto che un potenziale acquirente non ha abbastanza cultura finanziaria, da essere in grado di valutare perfettamente l’impatto dell’acquisto di una casa sul proprio stile di vita, approfondisco in maniera maniacale i passi da compiere. Se il risultato non mi soddisfa, consiglio di lasciar stare.
Ad oggi (novembre ’22) l’ultimo aumento al 2% dei tassi della BCE volto a combattere l’inflazione, si è tradotto per imprese e famiglie in un’ulteriore batosta sui propri conti.
Con il nuovo rialzo, l’interesse sui mutui ipotecari che avevano già superato il 4% con il costo del denaro all’1,25%, è possibile che sforino la soglia del 5%.
Per questo voglio dare i miei consigli su quale mutuo conviene scegliere oggi.
Mutuo: cosa conviene scegliere oggi
Federconsumatori ha evidenziato che da settembre 2022, un mutuo a tasso fisso ha una rata più onerosa del 24% rispetto a dicembre 2021, mentre per un mutuo a tasso variabile la rata mensile subisce un aumento medio del 14%.
Un esempio.
✔️ Per un nuovo mutuo variabile da 100.000 euro di 25 anni, il Taeg migliore per la prima casa si attesta all’1,83%, con una rata mensile da 406 euro.
Per la stessa tipologia di mutuo, a settembre 2021 l’offerta migliore registrava un Taeg dello 0,42% e una rata mensile pari a 346 euro.
Il rincaro mensile è quindi di 60 euro, quello annuale di 720 euro.
✔️ Per un nuovo mutuo a tasso fisso da 150.000 euro in 30 anni, il Taeg migliore è del 3,52% per una rata mensile da 667 euro.
Per la stessa tipologia di mutuo, a settembre 2021 l’offerta migliore registrava un Taeg dell’1,04%, con una rata mensile pari a 481 euro.
L’aggravio per chi paga mensilmente è di 186 euro, che diventa di 2.232 euro in un anno.
E quindi quale mutuo conviene scegliere oggi?
Banche sotto osservazione e possibile aumento delle surroghe
Per questo, la Federconsumatori ha chiesto al Governo e alla Banca d’Italia, di vigilare attentamente il mercato dei mutui, al fine di evitare ulteriori speculazioni.
Si sta già assistendo ad un importante aumento del mercato delle surroghe.
Mutuo: cosa può fare l’agente immobiliare?
Quello che puoi fare, sin dal primo incontro con i tuoi clienti, è dare una visione d’insieme delle possibilità di ottenere un mutuo e orientare le prime scelte, a seconda dell’età, del lavoro e del tipo di persona con cui stai interagendo.
L’agente immobiliare deve capire subito quale mutuo conviene scegliere oggi.
Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile
La prima domanda che ti faranno i tuoi clienti è se, a tuo parere, è meglio optare per un mutuo a tasso fisso o uno a tasso variabile.
Le condizioni estremamente favorevoli avute sino al 2021 sono ben lontane dallo scenario odierno, questo è certo.
Alla data di oggi la scelta più ovvia ricade su un mutuo a tasso fisso, che in questo momento può arrivare a livelli di costo compresi tra il 2,4% e il 2,8%, soprattutto nel caso di mutui di valore ingente e di lunga durata (era di 0.40% nel 2021).*
Nel caso dei mutui variabili, invece, il tasso di riferimento è quello dell’Euribor che il 27 settembre 2021 era pari a -0,55% per un mese e -0,54% per i tre mesi, mentre al 27 Ottobre 2022 è salito rispettivamente all’1,13% e all’ 1,61%.*
Un buon compromesso potrebbe essere quello di optare per mutui a rata costante o con CAP (tetto massimo), capaci di tutelare il mutuatario da possibili rialzi eccessivi.
*Fonte Il Sole 24 Ore
Mutuo per i giovani sotto i 36 anni
Se i tuoi clienti sono giovani sotto i 36 anni che vogliono acquistare la prima casa, al momento in cui scriviamo si è in attesa di capire se il fondo garanzie mutui prima casa gestito da Consap, che scadrà il prossimo 31 Dicembre 22, sarà prorogato o rinnovato.
Se lo terranno in vigore, è già previsto un aggiustamento del tiro che ha visto erogare, per un problema tecnico, questo tipo di mutuo soltanto a tasso variabile.
Visto il successo dell’iniziativa, è auspicabile che nel 2023 questi fondi siano rinnovati.
Mutuo per i dipendenti pubblici
Se i tuoi clienti sono dipendenti pubblici ricorda loro la possibilità di accedere a Mutui Inps (ex Inpdap) con piani di restituzione da 10 a 30 anni. Si può scegliere tra tasso fisso o variabile e le rate sono trimestrali.
Mutuo green
Se i tuoi clienti vogliono acquistare un’abitazione in classe energetica A o B, c’è il mutuo green che prevede particolari vantaggi. Anche questo è proposto sia a tasso fisso che variabile e copre dall’80 al 100%.
Il mutuo green è un modello omogeneo, lanciato in tutti i Paesi dell’Unione Europea, al quale partecipano 42 banche, 10 delle quali italiane.
Il vantaggio è mediamente un tasso di interesse più basso e un Loan To Value più alto. Indicatore importante quest’ultimo, soprattutto per i mutui ipotecari, che indica il rapporto tra il finanziamento e il valore del bene posto a garanzia del prestito.
Mutui. Avvalersi di un broker creditizio, i vantaggi
Ti parlerò, come sempre, della mia esperienza di agente immobiliare titolare di agenzia.
Il mio consiglio è quello di proporre sempre ai tuoi clienti la figura di un broker creditizio, meglio ancora se ne hai uno di cui conosci la professionalità e l’operato.
Per esperienza, posso dire che i clienti che si rivolgono sin dalle prime battute ad un broker, hanno maggiori possibilità di ottenere un mutuo e di ottenerlo in tempi più vantaggiosi, rispetto ai clienti che si muovono per conto proprio, con la propria o altre banche.
Non è solo un discorso di professionalità o capacità del broker, che oltre ad avere una visione ampia e capillare del mercato dei mutui, ha proprio un altro “passo”.
Sanno come muoversi nell’ambiente, conoscono le persone e il loro grado di “flessibilità”, oltre che le politiche di credito.
Hanno una rete di rapporti strutturati e possono garantire una diversificazione dell’offerta, individuando l’Istituto più adatto alle singole esigenze-caratteristiche dei clienti.
Infatti, se è pur vero che per il cliente costituisce un costo aggiuntivo, è inutile negare che sono più considerati dalle banche.
I più esperti riescono anche a negoziare sui tassi, ottenendo un risparmio sul lungo periodo che ripaga abbondantemente la provvigione pagata.
Con determinate persone inoltre (i particolarmente ansiosi o semplicemente chi ha poco tempo), il valore aggiunto che si ottiene con l’intervento del broker specializzato sui mutui, fa la differenza.
Spero che i miei consigli ti siano utili.
Buone consulenze! 😀
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