Guida completa ai contratti di locazione immobiliare.

L’ultima indagine sulla qualità della vita de “Il Sole 24 Ore” ha stilato la classifica delle migliori città in cui vivere.

Una fotografia basata su 90 indicatori che valutano il livello di benessere dei territori.

Sul podio Bologna, che conquista per la quinta volta il primo posto, seguita da Bolzano e Firenze.

E sono proprio Toscana ed Emilia le Regioni a brillare di più in questa classifica, con altre città come Siena, Pisa, Parma, Reggio Emilia.

Perché apro questo articolo sui tipi di contratti di locazione con questa classifica?

🔷 Perché tante persone, oggi, grazie a una maggiore flessibilità lavorativa (dove possibile), cominciano a muoversi sul territorio, scegliendo dove vivere proprio in base alla qualità della vita a cui aspirano.

🔷 Perché decenni di cultura della casa come investimento da acquistare, iniziano a essere messi in discussione dalle nuove generazioni.

🔷 La mentalità e le esigenze lavorative dei giovani adulti di oggi sono cambiate e con esse la convinzione che la scelta migliore sia acquistare casa, magari con un mutuo.

🔷 Perché, rispetto a una volta, non sono più solo le fasce di popolazione a basso reddito, quelle che non possono permettersi di comprare, a scegliere l’affitto.

Senza entrare nei dettagli delle difficoltà che si possono oggettivamente riscontrare a trovare casa in affitto, voglio elencare alcuni dei più evidenti vantaggi di scegliere l’affitto.

I vantaggi di vivere in affitto


🟡  Flessibilità. La casa di proprietà (e il mutuo) spesso fanno vivere quella sensazione di sentirsi in “gabbia”. Crescere in un posto non significa automaticamente amarlo. C’è chi vive in città e sogna la montagna e viceversa.

La qualità della vita, dei servizi e dell’aria conta sempre di più!

Hai letto la classifica delle città più vivibili e puoi lavorare da remoto? Con l’affitto puoi vivere il cambiamento che desideri!

🟡  Assenza di manutenzione straordinaria all’edificio/appartamento. Con un contratto di affitto, sarà il proprietario a prendersi in carico le spese di manutenzione.

🟡  Possibilità di investire i tuoi capitali. Piccole o grandi somme. Gli investimenti su cui puntare sono diversificati e non devono essere necessariamente puntati sul mattone.

🟡  Meno ansie economiche. Scegliere di vivere in affitto abbatte le ansie da pagamento del mutuo qualora ci si dovesse trovare in difficoltà economiche.

Se dovessero esserci variazioni nelle entrate, temporanee o meno, avere un contratto di affitto ti farà (in parte) sentire meno oppresso.

Certo! Il canone va pagato, ma il tuo interlocutore nella maggior parte dei casi sarà una persona con cui poter dialogare e con cui trovare una soluzione a eventuali problematiche temporanee. Se non sarà possibile, potrai avere la libertà di cercare una casa in affitto ad un canone più basso.

Vediamo i diversi tipi di contratti di affitto.


Tipologie di Contratti di Locazione e Relative Scadenze


Se stai iniziando a prendere in considerazione l’affitto, vedendolo come un’opportunità e non come uno stigma sociale, eccoti una breve guida sui principali tipi di contratto che potrai trovare sulla tua strada verso la ricerca della miglior casa in affitto per te.


Contratto di Locazione a Canone Libero


Uno dei contratti di locazione più comuni è quello a canone libero.

Questo tipo di contratto offre una durata minima iniziale di 4 anni, noto anche come “contratto 4+4”.

Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 4 anni. Dopo otto anni dalla stipula, il contratto può essere ancora rinnovato, potenzialmente all’infinito, a meno che una delle parti non decida di recedere secondo tempi e modalità che vengono stabilite nel contratto.

Questa tipologia di locazione offre stabilità e sicurezza a lungo termine per entrambe le parti coinvolte. Durante il periodo di locazione, l’inquilino ha il diritto di godere del bene immobile in modo esclusivo.

Il regime di tassazione del proprietario di questo contratto di locazione è quello della cedolare secca del 21%, in alternativa al regime ordinario di tassazione.


Contratto di Locazione a Canone concordato


Un’altra tipologia diffusa di contratto di locazione è quello a canone concordato (o equo canone). Questo contratto prevede una durata iniziale di 3 anni, con un rinnovo automatico di 2 anni alla prima scadenza.

La formula è quindi un 3+2 e dopo 5 anni di locazione, il contratto si rinnova di volta in volta per ulteriori 2 anni, a meno che una delle parti non receda.

Dopo i 5 anni, le parti possono rinnovare a nuove condizioni economiche.

Disciplinato dalla L. 431/1998, il canone è concordato in base a criteri stabiliti dalle associazioni dei proprietari e da quelle dei conduttori più rappresentative per un determinato territorio.

Questo significa che il proprietario non può decidere autonomamente il canone, ma deve stabilire l’importo entro parametri prefissati da queste associazioni per il proprio Comune di riferimento.

Il canone stabilito in contratto deve essere redatto con l’assistenza di una delle associazioni rappresentative di categoria.

Se questo non è possibile, è obbligatorio richiedere alle organizzazioni firmatarie gli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione.

Questo attestato è chiesto dall’Agenzia delle Entrate per poter beneficiare delle seguenti agevolazioni fiscali:

>la cedolare secca al 10%. Una tassazione IRPEF che per le altre tipologie di locazioni è del 21%.

>la riduzione dell’IMU.


Contratto di Locazione a Uso Transitorio


Il contratto di locazione a uso transitorio è ideale per situazioni temporanee. Questo tipo di contratto ha una durata che va da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi.

È una soluzione perfetta per chi ha bisogno di una sistemazione temporanea durante un periodo di transizione, come un trasferimento per lavoro o altro. Durante la locazione a uso transitorio, l’inquilino ha la possibilità di rinnovare il contratto più volte, a condizione che l’esigenza transitoria indicata nel contratto persista.

È importante notare che questo tipo di contratto di locazione è disciplinato da norme specifiche, quindi è consigliabile consultare le leggi locali e cercare assistenza legale per garantire il rispetto delle disposizioni applicabili.


Contratto di Locazione per Studenti Universitari fuori sede


Gli studenti universitari spesso cercano contratti di locazione specifici per soddisfare le loro esigenze durante il periodo di studio.

Il contratto di locazione per studenti universitari fa parte della categoria dei contratti a uso transitorio.

A differenza di quelli, la sua durata minima è di 6 mesi e quella massima di 3 anni. Questo tipo di contratto offre una soluzione adatta ai bisogni degli studenti, garantendo una sistemazione stabile durante il loro percorso accademico. Dopo i primi 6 mesi, il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni, a meno che non venga disdetto. Questa possibilità di rinnovo offre tranquillità agli studenti, permettendo loro di concentrarsi sugli studi senza preoccuparsi di dover cercare una nuova sistemazione ogni anno.

Nel caso si affitti una stanza, il proprietario di casa ha la possibilità di redigere un contratto separato per ogni studente, concedendo in locazione parte dell’immobile (l’attività di affittacamere è una cosa diversa).

L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui ha sede l’Università o in Comune limitrofo e il conduttore deve risultare iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento ed avere la residenza in un Comune diverso.

Oltre agli studenti, questi contratti possono essere sottoscritti anche dai loro genitori e dagli istituti per il diritto universitario.

È la legge a stabilirlo, nell’art. 5 del D.M. 30.12.2002. Questo Decreto stabilisce anche che il contratto deve essere redatto esclusivamente utilizzando un apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. Sono infatti previsti degli elementi fondamentali che non possono mancare e, in mancanza di essi, il contratto non può avere validità come contratto per studenti universitari.

Sempre il D.M del 2002, stabilisce che il canone non potrebbe superare determinate fasce stabilite per i canoni concordati, in base ad aree omogenee.

Uso il condizionale perché sappiamo bene che i prezzi degli affitti per gli studenti hanno raggiunto prezzi proibitivi per le famiglie.


Agevolazioni fiscali


Sottostando alla stessa disciplina del canone concordato, anche i contratti per studenti devono ottenere l’attestazione di conformità del contenuto economico in base agli accordi territoriali, affinché il proprietario possa beneficiare della cedolare secca al 10%.

In un contratto di locazione per studenti universitari le agevolazioni riguardano anche gli studenti.

È infatti prevista la possibilità di portare in detrazione dell’Irpef il 19% dell’affitto annuo pagato.

La detrazione può essere usufruita anche dai genitori.

Tuttavia, la normativa è un po’ restrittiva, se consideri che l’università presso cui lo studente è iscritto deve distare almeno 100 Km dal Comune di residenza (e in diversa Provincia).

Contratto di Locazione a Uso Turistico


Il contratto di locazione a uso turistico è pensato per coloro che desiderano una sistemazione breve per le proprie vacanze o soggiorni temporanei.

La locazione ha durata non superiore a 30 giorni e il contratto è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

Tuttavia, se ci sono effettive esigenze di vacanza o soggiorno, il contratto può essere rinnovato per più periodi, previa verifica delle disponibilità della proprietà e accordo tra le parti. La normativa di riferimento è quella regionale.

Se il proprietario lo preferisce, per questo contratto è possibile usufruire del regime di tassazione agevolato della cedolare secca del 21%.

La legge n. 96/2017 sottopone anche per le locazioni a uso turistico per periodi inferiori ai 30 giorni al pagamento della tassa di soggiorno.

Il Comune può stabilire liberamente l’importo massimo da applicare, fino ad un massimo di 5€ per ogni notte di soggiorno a persona.

Se la durata dell’affitto è inferiore a trenta giorni, il contratto non va registrato all’Agenzia delle Entrate. Se superiore, va registrato.


Affitto sì ma informato

Per concludere questo excursus vorrei ricordati che:

🔷  la cedolare secca prevede una tassazione fissa con aliquota del 21% del canone per contratti di locazione a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato.

In questo caso, l’imposta verrà applicata sul 100% del canone di locazione e il proprietario non avrà diritto a deduzioni e detrazioni. Avrà però il vantaggio di un canone fisso e costante nel tempo che garantirà un risparmio fino al 50% rispetto alla tassazione ordinaria

È sicuramente l’opzione più vantaggiosa per chi ha molti immobili in locazione e per chi ha un reddito imponibile elevato. Nonché per i proprietari di affitti brevi.

Va però tenuto presente che l’opzione della cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile, e può essere applicata su immobili di categorie catastali dalla A1 alla A11 eccetto la A10 (uffici e studi privati). 

🔷 L’inquilino può sempre usufruire delle detrazioni fiscali del canone di locazione.

🔷 Ogni contratto di locazione, lunga o corta che sia la sua durata, andrebbe sempre redatto in forma scritta.

Se è pur vero che secondo il nostro Codice Civile, i contratti possono essere anche verbali, solo la forma scritta renderà più facile dirimere eventuali controversie tra le parti.

Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare che si occupa anche di affitti, ti mette al riparo dal trovarti a gestire problematiche complesse.


Buon contratto di locazione! 😊


Ci vediamo al prossimo articolo!

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