Vendita di una casa già affittata. Quali sono gli obblighi del proprietario e i diritti dell’inquilino

In questo articolo tratterò (in facili punti elenco 😉) la questione della vendita di una casa in affitto, affrontando le due diverse prospettive.

Dalla “parte” del proprietario di casa che vuol vendere. Ti farò un recap di tutti gli aspetti che devi tenere a mente e di cui non puoi proprio dimenticarti.

Dalla “parte” del conduttore. Ti elencherò quali sono i tuoi diritti (ma anche gli obblighi) nei confronti del tuo proprietario di casa che decide di vendere.

Partiamo! 😊


Cos’è la prelazione


Voglio affrontare subito la questione prelazione.

Può essere volontaria o legale e dà diritto all’inquilino di acquistare in via prioritaria l’immobile che abita.

Ipotesi 1: prelazione volontaria. Le parti hanno inserito nel contratto di locazione una clausola di prelazione volontaria.

Ipotesi 2: prelazione legale. Nel caso di alcune specifiche disposizioni di legge su alcuni casi di locazione, (immobili commerciali, terreni agricoli confinanti, creditori, eredi e altri casi disciplinati dalla legge e che non approfondisco qui).


Vendere casa in locazione se sei proprietario. I tuoi obblighi


Se hai una casa in locazione e vuoi vendere, non sei obbligato-a ad aspettare il termine del contratto (3+3 per il canone concordato o 4+4 per il canone libero) per vendere l’immobile.

Tuttavia, hai alcuni obblighi da rispettare e comunque potrai perfezionare la vendita solo previa scadenza naturale del contratto.

Quali sono gli obblighi del proprietario che vende un immobile in affitto


🟡 La volontà di vendere può essere comunicata all’inquilino sei mesi prima della prima scadenza, cioè decorsi tre anni e mezzo o due anni e mezzo, comunicandogli con raccomandata a/r di non volere procedere al rinnovo. 

🟡 Se il tuo inquilino ha diritto di prelazione (volontaria o legale, quindi meglio chiedere a un esperto) devi notificargli la tua offerta di vendita, specificando prezzo e condizioni. Devi invitarlo a esprimere la sua intenzione se avvalersi o no della prelazione.

🟡 Se il tuo inquilino non ha nessuna prelazione (o ce l’ha, ma non l’ha esercitata) devi informare il potenziale acquirente, già in trattativa, dell’esistenza del contratto di affitto. Ricorda di comunicare esattamente quanti mesi mancano alla scadenza naturale del contratto.

🟡 A vendita avvenuta, devi notificarla all’inquilino.

🟡 Ovviamente, è sempre possibile una risoluzione del contratto anticipata e consensuale con il tuo affittuario.


Sei in affitto e il proprietario di casa vuole vendere


🟡 Al di là dell’eventuale presenza di prelazione, puoi stare sereno, perché devi sapere che il contratto di affitto rimane valido fino alla scadenza naturale (4+4 o 3+2). È proprio l’art. 1559 del Codice Civile a stabilirlo. Non solo, puoi stare anche tranquillo perché le condizioni di contratto restano quelle originarie e il nuovo proprietario non può modificarle.

🟡 Se non hai diritto di prelazione, il proprietario non ha bisogno del tuo consenso per vendere casa. Ricorda che sei obbligato a dare accesso all’immobile per le visite degli acquirenti interessati.

🟡 Se hai un diritto di prelazione, legale o volontaria, il proprietario deve notificarti la decisione di vendere e il prezzo. Se vuoi comprare tu l’immobile, hai 60 giorni di tempo per comunicarlo al proprietario con mezzi ufficiali.

🟡 Se hai una prelazione volontaria e non ti viene notificata l’offerta di vendita, hai diritto ad un risarcimento del danno.

🟡 Se hai una prelazione legale e non ti viene notificata la vendita, puoi far valere il tuo diritto di prelazione nei confronti del nuovo proprietario, chiedendo al Giudice il riscatto dell’immobile. Devi farlo entro sei mesi dalla trascrizione della vendita.

🟡 La prelazione volontaria, comunque, decade al termine della durata naturale del contratto (8 o 5 anni).

🟡 A vendita avvenuta, ti deve essere notificata la nuova proprietà. Se questa comunicazione non avviene, puoi richiedere la risoluzione immediata del contratto di affitto.

🟡 Finché non ti viene notificata la nuova proprietà, non hai obbligo di versare il canone al nuovo proprietario. Fai anche attenzione al fatto che, se per errore paghi il canone al vecchio proprietario, non potrai dire al nuovo proprietario di aver pagato. (Naturalmente devi aver a che fare con un precedente proprietario piuttosto disonesto se non ti restituisce il denaro…). 🟡 Se la nuova proprietà non vuole proseguire il contratto di affitto con te, deve notificarti la disdetta con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza del contratto. Che sia prossimo alla prima scadenza (4 o 3 anni) o alla seconda scadenza (8 o 5).

🟡 Allo stesso modo, anche tu inquilino non puoi recedere dal contratto se ti è stata correttamente notificata la vendita dell’immobile. Potrai dare disdetta entro sei mesi dalle scadenze dette al punto precedente, salvo casi specifici previsti dalla legge, come la necessità di spostarsi per motivi di lavoro o difficoltà oggettive a rimanere nell’immobile.

🟡 Se nessuno comunica nulla, il contratto si intende tacitamente rinnovato.


Acquisto di immobile già affittato

In questa fattispecie abbiamo anche un terzo interessato, che è l’acquirente terzo dell’immobile in affitto. Diciamo che solitamente chi compra un immobile locato lo fa per uso investimento, avendo interesse che l’inquilino continui ad abitarlo.

Anzi, in questo caso possiamo anche aggiungerci il vantaggio di poter sapere dal venditore se l’affittuario è regolare coi pagamenti, nonché persona che tratta l’immobile con la dovuta cura e diligenza. Questa sicurezza andrebbe ad abbattere la principale paura del piccolo investitore immobiliare che vuole comprare per uso investimento.

Il mio consiglio anche se si vuol procedere senza intermediari, è però di far valutare ad un esperto la presenza o meno di un diritto di prelazione dell’inquilino.

Di contro, appoggiarsi ad un’agente immobiliare non appena si prende la decisione, permette di essere seguiti in maniera professionale senza il rischio di sbagliare tempi e modalità di comunicazione della vendita.


Ci vediamo al prossimo articolo! 😊

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