Acquisto di immobile proveniente da donazione. Come proteggersi dai rischi di azioni legali degli eredi

Ultimamente, una giovane coppia che ha comprato con noi si è trovata a fare i conti con la richiesta della banca mutuataria di stipulare una polizza donazione.

Prendo spunto da questa vicenda per approfondire l’argomento.

Molte persone, infatti, non sanno che quando si acquista un immobile da un venditore che lo ha ricevuto in donazione, è sempre meglio tutelarsi.

Nelle famiglie italiane, sono frequenti le donazioni di immobili da parte di donanti ancora in vita, ma se chi riceve la donazione vuole vendere, l’operazione non è esente da rischi per chi compra. A cascata, nemmeno per chi vende.


Compravendita di un immobile ricevuto in donazione


In questo tipo di compravendita, non vale (del tutto) il principio giuridico che i diritti dei terzi sono salvi.

Se gli eredi di chi ha donato l’immobile si reputano lesi della propria quota di legittima, possono intentare un’azione di riduzione, ma solo dopo il decesso del donante.

Se la vincono, il giudice invalida l’atto di donazione della casa e se questa nel frattempo è stata venduta, gli eredi possono chiedere la restituzione della stessa. (Se non riescono a rifarsi sul patrimonio del venditore).

Per agevolare la circolazione di beni oggetto di donazione ed abbattere il numero di azioni civili derivanti da queste complesse fattispecie, il legislatore ha introdotto con la legge 80/2005 importanti novità.

Novità che riguardano la tutela degli acquirenti di beni di provenienza donativa.

La legge del 2005 sancisce che i legittimari lesi non possono più avanzare pretese nei confronti di terzi se sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Termine che si interrompe se gli eredi fanno opposizione alla donazione, anche in via stragiudiziale.

Ricapitolando, gli eredi non possono opporsi alla donazione:

  • prima del decesso del donante;
  • se il decesso è avvenuto da più di dieci anni;
  • se la donazione è avvenuta da più di venti anni senza opposizione (anche stragiudiziale). 

Durante questo lungo periodo il donatario – cioè il beneficiario della donazione – si ritrova con una spada di Damocle sulla testa, data dal rischio di azioni di riduzione da parte di eventuali altri eredi.

Se abitasse la casa, potrebbe essere obbligato a restituirla e se la volesse vendere peggio ancora.

Quale acquirente, infatti, sarebbe disposto a prendersi un rischio simile?

E quale banca concederebbe mutuo a chi vuol comprare senza prima tutelarsi?

Ecco perché chi riceve un immobile in donazione è bene che si faccia firmare una liberatoria per la donazione, cioè una dichiarazione scritta e firmata dagli eredi (e dal donante se è ancora in vita) dove questi si impegnano a rinunciare a rivendicazioni sull’immobile donato.

Ma, oltre a questa dichiarazione, la principale azione per tutelarsi a disposizione di chi riceve una donazione è la stipula di un’assicurazione sulla donazione.


Polizza donazione


A cosa serve la polizza donazione su un immobile di natura donativa?

Se la fa il donatario (il beneficiario della donazione), tutela sé stesso e la sua tranquillità di poter vivere per sempre in quella casa senza preoccupazioni.

Se le fa il compratore di una casa di provenienza donativa, tutela lui (e la banca se l’acquista grazie ad un mutuo) da eventuali pretese dovute da un’azione di riduzione avviata dai legittimari del donante. 

La polizza tutela insomma tutte le parti in causa.

Nel caso in cui gli eredi non chiedono di rientrare in possesso dell’immobile, l’assicurazione liquiderà la somma di denaro che l’acquirente deve versare loro per la quota di legittima lesa.

Se invece l’acquirente si trova costretto a restituire il bene, la polizza lo liquiderà con una somma che corrisponde al valore dell’immobile in quel momento, facendosi anche carico (se c’è) della parte restante del mutuo.

Se la polizza viene fatta dal donatario che poi vende la casa, l’assicurazione sulla donazione passa automaticamente al nuovo proprietario.

La polizza sulla donazione quindi, tutela sempre l’attuale proprietario dell’immobile proveniente da donazione.

L’assicurazione può essere sottoscritta da qualunque soggetto abbia interesse a tutelare l’interesse economico della transazione, quindi acquirente, venditore donatario, donante e istituto di credito.


Quanto dura la polizza donazione


Questa assicurazione dura fino allo scadere del termine di vent’anni che gli eredi hanno a disposizione per fare opposizione all’eredità.

Ricordati che questo termine si interrompe se gli eredi fanno opposizione anche in via stragiudiziale.


Quale cifra copre l’assicurazione sulla donazione?


Chi sottoscrive la polizza può decidere autonomamente l’importo da assicurare, ma il premio di solito non può superare il valore dell’immobile.

L’assicurazione può anche essere aggiornata durante l’intero periodo di validità della copertura, magari in seguito a lavori che aumentano il valore commerciale dell’immobile.

Se gli eredi vincono una causa di riduzione della donazione con conseguente rivendicazione dell’immobile, solitamente non sono interessati all’abitazione, quanto piuttosto ad essere reintegrati della quota di legittima lesa.

E infatti l’assicurazione erogherà al contraente della polizza l’equivalente in denaro della quota di eredità lesa.

Così, il beneficiario della polizza manterrà la piena proprietà dell’immobile, e la banca non perderà l’ipoteca a garanzia del mutuo.

La polizza prevede anche il rimborso delle spese legali sostenute dall’assicurato per affrontare in giudizio le richieste dei legittimari lesi.


Meglio tutelarsi


La protezione nella compravendita di immobili donati è una questione cruciale per tutti gli attori coinvolti.

Se acquisti casa con questa provenienza chiedendo un mutuo, con ogni probabilità sarà la banca stessa a pretendere che tu faccia la polizza, proponendoti presumibilmente i suoi stessi servizi.

Nel caso dei miei clienti, per esempio, la banca prima aveva detto di non volere la polizza, per poi cambiare idea nelle ultime battute della procedura.

Potrebbe infatti anche succedere che, se il beneficiario della donazione si è fatto rilasciare una liberatoria dagli eredi, la banca non chieda la polizza.

I miei clienti erano i compratori. Il mio consiglio in questo caso (che si chieda mutuo oppure no) è di muoversi in anticipo chiedendo preventivi a diverse compagnie assicurative.

Se il cliente fosse stato il venditore, allo stesso modo gli avrei consigliato di provvedere alla polizza se ancora non la possedeva, contestualmente alla messa in vendita dell’immobile.

Se né compratore, né venditore vogliono fare la polizza, (e non ci sono banche di mezzo) ognuno di loro deve essere consapevole dei rischi che corrono in caso di azioni da parte degli eredi.

Il compratore che si troverà a risarcire gli eredi (quando non a lasciare la propria casa) dovrà intentare una successiva azione civile per chiedere al venditore il risarcimento dei danni patiti.

Per concludere, che tu sia venditore o acquirente di un immobile donato, questa polizza è uno strumento fondamentale per mitigare i rischi economici associati alla compravendita e garantire una maggiore sicurezza a tutti.

Ci vediamo al prossimo articolo! 😊

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