Come calcolare il prezzo di vendita di una casa?

Qual è il valore della tua abitazione? Come calcoli il prezzo di vendita di una casa?

Sia che tu voglia vendere la tua casa in autonomia, sia che tu voglia affidarti ad un’agenzia, determinare il corretto valore di mercato è il primo obiettivo da centrare.

Il mercato immobiliare, con le sue fluttuazioni, può essere favorevole in questo momento, ma con l’aumento dei tassi di interesse dei mutui è cruciale che la tua proprietà venga messa in vendita al giusto prezzo di mercato.

In questo articolo, ti aiuterò a capire cosa devi tenere in considerazione per calcolare il prezzo di vendita della tua casa in modo che sia in linea col mercato immobiliare. Ti spiegherò anche i coefficienti da considerare.

Ti aiuterò anche a considerare le conseguenze tra l’affidarsi ad un agente immobiliare competente e d’esperienza per la valutazione del tuo immobile, e fare il prezzo “a sentimento”, secondo parametri soggettivi che nulla hanno a che vedere con il reale valore del tuo immobile.

Le conseguenze principali di un’errata valutazione di mercato sono i tempi di vendita che si allungano a dismisura, con ulteriore svalutazione dell’immobile e poi gli inevitabili ribassi di prezzo.

Oggi tutti possiamo fare scelte più consapevoli, in qualsiasi ambito.

In questa stanza della mia casa digitale vorrei fare la mia parte per una corretta informazione.

Cominciamo!

Come calcolare il prezzo di vendita di una casa

Per calcolare il valore di mercato di una casa gli agenti immobiliari ricorrono ad una formula matematica.

È una formula i cui coefficienti puoi benissimo trovare da solo-a.

Valore di mercato dell’immobile = Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito.

parametri oggettivi sono la superficie commerciale e le quotazioni al metro quadro.

I parametri soggettivi sono i coefficienti di merito.

Mentre per i primi due parametri non dovresti avere problemi, i secondi richiedono esperienza e conoscenza del mercato immobiliare.

Ma non basta, la conoscenza deve essere approfondita sul proprio territorio di riferimento.

Anche per questo, ad esempio, noi agenti immobiliari ci appoggiamo a colleghi di altre città quando abbiamo immobili da vendere fuori dalle nostre zone.

Il rischio nel quale i venditori fai-da-te incorrono più frequentemente è proprio quello di dare una valenza troppo soggettiva a questo parametro.

Nei miei oltre vent’anni di esperienza, non sai quante volte mi sono capitati venditori cocciuti che mi hanno dato ultimatum come: “O vendo a questo prezzo o non vendo!”

A volte anche con modi arroganti, come se l’interessata a vendere fossi io e non loro.

Questo modo di pensare impedisce ad un professionista di adempiere nel modo corretto uno dei primi e più importanti passaggi della messa in vendita di un immobile.

Vuoi sapere il più delle volte qual è il risultato? Immobili con pochissime richieste di visita, trattative estenuanti al ribasso, conseguente svalutazione della casa e, infine, magari dopo anni, capitolazione finale del venditore.

Perché? “Perché non posso vendere al prezzo che voglio io?” Mi chiedono in tanti. Certo che puoi stabilire il prezzo che vuoi.

Ma c’è una considerazione molto chiara che devi tenere in mente.

Il prezzo – alla fine – lo fa il mercato.


Come calcolare il prezzo di vendita di una casa: i coefficienti da considerare per stabilire il prezzo di vendita 

Calcolare il prezzo di vendita di una casa è un processo complesso che tiene in considerazione parametri oggettivi dati da coefficienti di merito interni ed esterni.

I coefficienti di merito interni sono, a titolo esemplificativo:

  • superficie commerciale. Ricordati che è diversa dalla calpestabile perché comprende anche la misurazione dei tramezzi interni, porte ed eventuali muri portanti che si trovano all’interno della planimetria dell’immobile, oltre alle superfici scoperte e alle pertinenze;
  • prezzo/mq;
  • classe energetica;
  • conservazione dell’immobile;
  • esposizione;
  • presenza di giardino, ascensore, autorimessa, affaccio, tipo di riscaldamento, zona smartworking, ecc.

I coefficienti di merito esterni, sempre a titolo d’esempio, sono:

  • città/quartiere;
  • distanza dal centro;
  • vicinanza ai servizi, ecc.

Ognuna di queste voci incide in percentuale sul corretto prezzo da dare all’immobile.

Per capire quanto incide, esistono precise tabelle che permettono di avvicinarsi con più esattezza al valore reale della casa da vendere.


Come valutare il tuo immobile in autonomia

Puoi vendere la tua casa totalmente in autonomia.

Affidarsi ad un intermediario, di solito un agente immobiliare, non è un obbligo di legge.

Se pensi di avere sufficienti competenze giuridiche, ti muovi bene nella burocrazia, hai pazienza e tempo, eccoti alcune indicazioni da considerare per il primo e più importante passaggio.

A quale prezzo mettere in vendita la tua proprietà?


Informati sulle quotazioni della tua zona

🟡 Sul sito dell’Agenzia delle Entrate, digitando nella barra di ricerca “Quotazioni immobiliari”, puoi accedere ad una serie di pagine e strumenti messi a disposizione per valutare un immobile.

Agenzia delle Entrate


Confronta il tuo immobile con altri simili in vendita nella tua zona

🟡 Chi vende nella tua zona è il tuo principale “concorrente”. A quale prezzo sono in vendita immobili con caratteristiche simili al tuo?

In cosa si differenzia la tua proprietà dalle altre?

Sono valutazioni che devi fare.


Fatti aiutare da modelli preimpostati

🟡 Sul web è possibile trovare centinaia di siti che ti offrono la valutazione del tuo immobile, semplicemente inserendo i dati.

Sappi che funzionano con un algoritmo, che può darti un’idea di prezzo da cui partire sul valore attuale in base a caratteristiche generiche e piuttosto standard.

Sono strumenti utili ma considera che non potranno mai sostituire il lavoro di ricerca di un professionista.

Come leggerai nei paragrafi successivi, ci sono molti altri fattori da considerare.


Come calcolare il valore di mercato del tuo immobile. Cosa può fare un agente immobiliare che tu non puoi fare

Un agente immobiliare, regolarmente iscritto alla CCIAA, ha dalla sua parte studio ed esperienza sul campo.

Anche se ci sono parametri oggettivi e formule matematiche da applicare nella fase preliminare, la conoscenza del territorio di riferimento è fondamentale.

Considera che è pratica comune tra colleghi chiedere aiuto e appoggiarsi a professionisti del posto, qualora si debba vendere un immobile situato al di fuori del proprio territorio “conosciuto”.

Ecco perché voglio elencarti anche quello che può fare un agente immobiliare (preparato e meticoloso) per calcolare il giusto valore di mercato della tua casa.


Valutare fattori della tua casa fino a pochi anni fa mai considerati

🟡 Oltre ai “classici” parametri da considerare per calcolare il prezzo di vendita di una casa, un agente immobiliare che utilizza tecnologie e strumenti digitali innovativi, può valutare ulteriori fattori sino a pochi anni fa mai tenuti in considerazione.

A questi fattori “contemporanei” ed “emergenti”, saprà dare un valore economico monetizzandoli.

Ti faccio alcuni esempi.

🟡 Cosa penseresti di una valutazione immobiliare in grado di dare un valore economico adeguato alla qualità dell’aria, ai livelli di elettrosmog o la velocità della connessione internet?

🟡 Cosa penseresti di una valutazione immobiliare in grado di quantificare monetariamente il mantenimento energetico della casa in vendita in base alla sua classe energetica di appartenenza?

🟡 E ancora, se sei un potenziale compratore, quale effetto ti farebbe se ti venisse mostrata una valutazione immobiliare in grado di fare una panoramica sul vicinato?

🟡 E inoltre, cosa sai dei piani di sviluppo della tua zona/quartiere?

Potrebbe perdere o acquisire valore a seconda di progetti in fase di studio o approvazione comunale. Ne sei al corrente? Sei in grado di valutare le eventuali ricadute sul prezzo?


Quantificare i costi per un’eventuale ristrutturazione

🟡 Considerata la vetustà del patrimonio edilizio italiano, l’agente immobiliare che nella sua pratica quotidiana prevede collaborazioni con professionisti di altri settori legati all’immobiliare, potrebbe fornirti fin da subito una stima di eventuali costi di ristrutturazione. Questo è un dato da considerare per calcolare il prezzo di vendita di una casa.

Se hai una bella casa grande, magari una di quelle degli anni Sessanta e Settanta, con spaziosi corridoi e l’amato ripostiglio, ma un solo bagno, ad esempio, l’agente immobiliare potrebbe anche preparare per te un progetto di massima di revisione degli ambienti.

Le spese di ristrutturazione sono, infatti, una variabile fondamentale nella scelta di chi acquista e non possono essere ignorate da chi vende. Pensa all’enorme valore aggiunto che proporresti ai tuoi potenziali compratori durante la trattativa! E all’enorme risparmio di tempo.


Fare una stima per eventuale mutuo del compratore

🟡Ogni agente immobiliare degno della parola “professionista” collabora con broker creditizi per fornire ai propri clienti che cercano casa, valutazioni preliminari riguardo l’effettiva possibilità di ottenere un mutuo e la cifra mutuabile.

Soprattutto di questi tempi, dopo i rialzi che stiamo subendo da oltre un anno, l’aiuto di un intermediario diventa quasi fondamentale.

Io, per esempio, collaboro con un broker di mia fiducia a cui mi appoggio (e no, non prendo la “stecca”😉) che è presenza fissa in agenzia ben due volte a settimana.

Per il mio metodo di lavoro, la consulenza preventiva circa l’ottenibilità del mutuo, è un passaggio fondamentale che predispongo col cliente che cerca casa, ancora prima che mi spieghi le caratteristiche che desidera. Ho scritto un articolo sul valore aggiunto di una consulenza creditizia. Leggilo se ti va!


Il valore catastale di un immobile

Valore di mercato e valore catastale sono due operazioni che hanno due obiettivi diversi.

Il calcolo del valore di mercato consente di determinare il prezzo per la vendita dell’immobile.

Il valore dell’immobile da rendita catastale consente di individuare la base imponibile per l’applicazione delle imposte sulle proprietà immobiliari e stabilire il prezzo minimo.

La rendita catastale rappresenta il valore dell’immobile determinato dall’Agenzia delle Entrate al fine di valutare il reddito prodotto dalla proprietà. Calcolare il valore di un immobile in base alla rendita catastale equivale a determinare il suo valore fiscale per scopi di tassazione.

Questa rendita catastale viene ottenuta mediante una moltiplicazione delle seguenti variabili:

  • superficie, vani e volumetria;
  • estimo, cioè il valore numerico individuato dall’Agenzia delle Entrate in base alla posizione e alla destinazione d’uso dell’immobile.

Il prezzo minimo di vendita in linea con le regole del fisco, si ottiene moltiplicando la rendita catastale X 115,5 per la prima casa.

Per la seconda casa, si moltiplica la rendita catastale X 126.


Valutazione immobiliare. Una scelta consapevole

Oggigiorno, abbiamo la fortuna di poterci informare per fare scelte consapevoli.

Vendere casa è un passo così importante che merita di certo tutto lo studio necessario.

Mettere in vendita la propria casa ad un prezzo che non è corretto pensando “tanto ci sarà tempo per ribassare”, è una strategia fallimentare, che porta i potenziali acquirenti ad allontanarsi definitivamente dal tuo immobile.

Questa strategia potrebbe avere senso solo se la tua casa fosse così unica e particolare, da far letteralmente innamorare quelli che in gergo chiamiamo “gli amatori”. Gli unici disposti a pagare un prezzo (un po’) più alto di mercato per ottenere un determinato immobile.

Per cui, se vuoi assolutamente ottenere il prezzo che hai in mente, chiediti con onestà se la tua casa ha qualità e particolarità tali da giustificare un prezzo fuori mercato.

Voglio salutarti con una battuta tipica degli agenti immobiliari, di quelle cattivelle che si dicono in ufficio tra i denti quando vediamo pubblicità altisonanti di agenzie che si vantano di vendere case in dieci giorni.

Eccola: “Se continui a ribassare il prezzo, la casa la vende anche mio figlio di 11 anni”.

Ricordati che il prezzo lo fa il mercato e non può essere affidato a sentimentalismi.

Se vuoi vendere autonomamente, ricorda anche che puoi affidarti ad un agente immobiliare anche solo per far eseguire la valutazione immobiliare.

Così, pagherai solo questo determinato servizio.

Buona valutazione immobiliare! 😊 Ci vediamo al prossimo articolo!


Se hai voglia di restare ancora un po’ nella mia “casa digitale”, in questo BLOG puoi trovare diversi articoli che ti possono essere utili.

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