Come andrà il mercato immobiliare nel 2024? I prezzi delle case scenderanno?

Il 2023 si avvicina alla conclusione e già si diffondono pareri, ricerche e previsioni sulle prospettive del Mercato Immobiliare nel 2024.

Il persistente divario tra richiesta e offerta rimarrà una caratteristica anche nel 2024, soprattutto per quanto riguarda gli affitti.

La controversia sugli affitti a breve termine evidenzia la difficoltà delle persone nel trovare abitazioni in affitto con contratti regolari a lungo periodo.

“Colpa” di inflazione e costo del denaro come non si vedeva da anni?

Certo! ma anche “aggiustamento fisiologico” del mercato immobiliare, da sempre soggetto a cicli, dopo le eccellenti performance degli anni 2020-2022.

Ecco per te un breve riassunto delle previsioni del mercato immobiliare per il 2024.


Mercato immobiliare. Come chiuderà il 2023


Vediamo i dati emersi in una recente tavola rotonda de “Il Sole 24 Ore” che ospitava Francesca Zirnestein, Direttrice Genare di Scenari Immobiliari, Antonio Intimi, CEO di immobiliare.it e Emanuele Caniggia, A.D. di DeA Capital Real Estate SGR.


Compravendite immobiliari nel 2023


Il 2023 chiuderà prevedibilmente con un calo del compravenduto che si attesterà tra il -13 e il -16%.

Tradotto in numeri, significa circa 660-680mila compravendite.

Come già ti accennavo, e riprendendo quanto esposto da Francesca Zirnestein, Direttrice Genare di Scenari Immobiliari, bisogna avere una visione di medio e lungo periodo.

Questa visione permette di affermare che anche con questo calo, staremmo comunque facendo molto meglio di quanto fatto negli ultimi 10 ANNI.


Andamento dei Mutui nel 2023


È indubbio che la politica macroeconomica delle Banche Mondiali, che hanno cercato e cercano di abbassare l’inflazione, aumentando il costo del denaro, ha avuto effetti importanti sul mercato immobiliare.

A settembre 2023 si è registrato un calo nelle erogazioni di mutui del -40%.

La verità è che, come dico sempre, “ci eravamo abituati troppo bene”.

Negli ultimi anni abbiamo goduto di un denaro a costo zero, ma se allarghiamo un po’ la visuale, non dobbiamo andare molto lontano per vedere che questa era l’eccezione e non la regola.

Da qui a fine anno ci aspettano ancora due riunioni del Consiglio della BCE. Aspettiamo di capire se alzeranno ulteriormente dato che siamo già ai massimi storici. Ad ogni modo, ho fatto una panoramica su tassi e situazione dei mutui in questo articolo.

Se ti va di leggerlo.


Prezzi delle case


È un dato di fatto che, specialmente nelle grandi città, c’è un’offerta ridotta rispetto alla domanda.

A Milano, immobiliare.it riporta un -12% di offerta di abitazioni rispetto al 2022.

Sempre immobiliare.it restituisce una panoramica sui prezzi crescente.

Nonostante il calo delle compravendite rispetto agli anni precedenti, il prezzo medio di vendita si attesterà, a fine 2023, con un segno positivo.

Si prevede una chiusura tra il +2 e il +2.5%.

Città come Milano, Firenze e Verona si sono apprezzate tantissimo.

Lo stesso non è accaduto per Roma, dove la chiusura di un ciclo immobiliare, ha fatto tornare i prezzi a quelli di vent’anni fa.

I prezzi, comunque, hanno variazioni significative in base alle località.

Città interessate da progetti strutturali importanti, potranno beneficiare di questa gamba rialzista dei prezzi.


Tendenze post Covid nella domanda immobiliare degli italiani


Ci ricordiamo bene come nell’immediato post-Covid si era notata una tendenza delle famiglie e delle persone a spostarsi verso le zone più periferiche della città.

Borghi e paesi sembravano di colpo appetibili ma questo fenomeno è rientrato dopo pochi mesi.

Quella che sembrava una tendenza, non si è consolidata. Le persone e le famiglie sono rientrate in città. La necessità di servizi ha avuto il sopravvento.

Ci sono però altri fenomeni nati in epoca Covid che si sono invece consolidati, segnando un vero cambio di trend.

Sempre dai dati forniti da immobiliare.it, emerge che la richiesta di balconi e terrazzi si è stabilizzata. A Milano, per esempio, è passata dal 4% del

pre-Covid, al 16%, a fronte di un’offerta rimasta uguale.

Questo cambio di abitudini tocca anche la superficie minima richiesta, che si era alzata nel post-Covid e si è consolidata.


Mercato immobiliare. Le previsioni per il 2024


Le previsioni degli istituti di ricerca parlano di un rallentamento nelle compravendite che continuerà anche nel 2024.

Rallentamento non significa necessariamente diminuzione del fatturato perché, come detto, i prezzi delle case continueranno moderatamente a salire. A fare la differenza saranno le località.

A Milano, l’Istituto OBS che monitora gli indici di “bolla” immobiliare non riporta neanche un sovrapprezzo degli immobili.

Il “problema” non è il prezzo degli immobili, ma il gap tra i redditi e i prezzi se conti che per comprare casa nella cerchia C a Milano, c’è bisogno di un reddito di almeno 80mila euro lordi l’anno.

Per il 2024 Scenari Immobiliari evidenzia un mercato immobiliare italiano in controtendenza rispetto alla media europea.

Per il nuovo anno l’Istituto di Studi e Ricerche si attende un fatturato immobiliare in crescita del 2,9%.

Tantissimo dipenderà dalle politiche monetarie che la BCE metterà in atto.

Il mercato immobiliare è diventato molto più reattivo di un tempo a queste dinamiche e quindi va da sé che una conferma, o meno, dei tassi di interesse impatterà su tutto l’immobiliare, sia per i privati che per gli investitori.

Gli esperti, comunque, prevedono (o si augurano?) una diminuzione nel 2024 dei tassi d’interesse che renderanno più sostenibile le rate di mutuo.


Gli investimenti immobiliari in Italia


Qual è la posizione degli investitori italiani e stranieri?

Emanuele Caniggia, AD di DeA Capital, spiega che tutti i settori di investimento sono validi.

Logistica, uffici, retail, sono tutti interessanti asset di sviluppo. L’importante, però, è che sia valutato attentamente il territorio che deve ospitare l’investimento.

Prima di tutto gli investitori hanno preso consapevolezza che le differenze tra Italia (e Europa) e Stati Uniti, sono così importanti che non esiste più quell’effetto “trascinamento” dei fenomeni che avvengono oltreoceano, anche qui da noi.

In USA, per esempio, il mercato degli uffici è morto perché le persone devono percorrere grandissimi spostamenti per andare a lavorare rispetto a quanto accade nel vecchio continente. In Europa questo non è accaduto.

Nel 2023 si è investito meno che negli altri anni però si assiste anche a un cambiamento di trend.

Per anni, in Italia, abbiamo avuto solo Milano come elemento attrattivo di prim’ordine per gli investimenti. Oggi non è più così.

Roma, per esempio, da qualche semestre sta attirando investitori stranieri soprattutto nel comparto uffici e ricettivo.

Così pure stanno facendo Napoli e Torino.

Ciò di cui si è ben presa coscienza è, come dicevo sopra, di un ascolto del territorio molto diverso rispetto agli anni passati.

Oggi gli investitori inseguono più la funzionalità di un edificio e meno l’”hardware, inteso come l’immobile stesso.

Tra tassi elevati e costi delle materie prime alte, trovare i capitali per investire è più complicato. Per questo, rendimenti più bassi mettono gli investitori nelle condizioni di valutare molto attentamente la vocazione dei territori su cui andranno a investire.

Il rischio di un’analisi sbagliata è quello di costruire una “cattedrale nel deserto” e oggi nessuno se lo può più permettere.

Gli investitori, dunque, sono “attendisti” come si dice in gergo.

Non è solo una questione di aumento dei tassi, di guerra o di equilibri geopolitici.

Anche una questione importante come il cambiamento climatico avrà ricadute sul mercato immobiliare, ad esempio nel mutamento dei flussi turistici.

Il momento è complesso ma non significa che gli investitori non stiano pianificando.

Le analisi che vengono messe in atto non sono solo numeriche ma, più che altro, qualitative e prendono in considerazione tutte le evoluzioni che stanno interessando le persone.

Evoluzioni che stanno caratterizzando la nostra epoca e che saranno recepite da un punto di vista comportamentale.

C’è sempre più coscienza che il mondo sta cambiando.

E tu? Lo senti il cambiamento?

Continua a leggermi per scoprire insieme se queste previsioni si avvereranno! 😉


Ci vediamo al prossimo articolo!


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