Agibilità monolocali: tutte le novità della Legge Salva Casa 2024

Agibilità monolocali.

Con l’introduzione della legge Salva Casa 2024, si cerca di superare alcune rigidità del Testo Unico Edilizia (il 380/2001) in modo da agevolare la commerciabilità degli immobili, soprattutto residenziali, sanando piccoli abusi e irregolarità.

In questo articolo, vedremo le novità che riguardano i nuovi parametri di agibilità monolocali che dovrebbero portare un duplice vantaggio:

Possibilità per chi possiede un immobile che non era agibile per mancanza dei requisiti igienico-sanitari, di ristrutturarlo e metterlo a reddito così da ottenere una rendita.

Aumento della disponibilità di alloggi, soprattutto in affitto e soprattutto nelle grandi città.

Salva Casa 2024: nuovi requisiti di agibilità monolocali

L’introduzione di modifiche ai requisiti igienico-sanitari per i monolocali garantisce maggiore flessibilità per gli ambienti di piccola metratura. Ora, un tecnico abilitato può certificare la conformità del progetto di ristrutturazione anche per abitazioni con metrature e altezze inferiori rispetto agli standard precedenti, soprattutto l’agibilità monolocali per una o due persone.

Questa novità apre la strada a nuove possibilità per la creazione di monolocali, soprattutto nelle aree urbane, rendendo l’Italia più vicina ad altri paesi europei che già promuovono soluzioni abitative compatte.

I nuovi parametri della legge Salva Casa per l’agibilità dei monolocali: altezze minime e superfici

La legge introduce deroghe specifiche al rispetto delle norme igienico-sanitarie, per le altezze minime e le superfici interne dei monolocali, abbassando i requisiti precedenti per agibilità monolocali.

-> Dai 2.70 metri di altezza minima interna in vigore in precedenza, si passa ora a un’altezza minima permessa di 2,40 metri, rendendo più semplice il rispetto dei requisiti in spazi limitati.

-> Dai 28 mq di superficie minima in vigore in precedenza per un monolocale destinato a una persona, si passa a 20 mq.

– >Dai 38 mq di superficie minima in vigore in precedenza per un monolocale destinato a due persone, si passa a 28 mq.

Questo approccio permette soluzioni più flessibili senza sacrificare la salubrità degli ambienti, conferendo agibilità ai monolocali che prima ne erano esclusi.

Agibilità monolocali. Asseverazione e ruolo del tecnico abilitato

In questo nuovo contesto, il ruolo del tecnico abilitato è fondamentale. È sua responsabilità attestare che i monolocali (ultimamente chiamati anche mini-case) rispettino i requisiti igienico-sanitari previsti.

Una delle condizioni per ottenere l’agibilità dei monolocali è che questi si trovino in edifici coinvolti in progetti di recupero edilizio o interventi di ristrutturazione.

Anche su questi nuovi parametri su altezze e superfici è stata introdotta la  tolleranza del 2%. Una tolleranza che garantisce più elasticità per quei casi in cui è difficile rispettare rigidamente i requisiti standard, offrendo un ulteriore margine di manovra senza compromettere la qualità del progetto.

Grazie anche a questa tolleranza, i progetti di ristrutturazione dei monolocali potranno essere sviluppati con sicurezza, garantendo soluzioni abitative confortevoli per chi vive in spazi ridotti.

Agibilità monolocali e impatto sul mercato immobiliare

Con la crescente richiesta di soluzioni abitative accessibili e la rapida espansione delle aree metropolitane, i nuovi parametri di agibilità monolocali ampliano il ventaglio di opportunità sia per chi cerca casa, sia per i piccoli proprietari immobiliari, che fino ad oggi non hanno potuto mettere a reddito le proprie seconde case.

Come ben spiego nel mio articolo, dove approfondisco tutti gli interventi della legge Salva Casa 2024, uno degli obiettivi portanti è facilitare la commerciabilità degli immobili, permettendo una serie di interventi, fra cui:

• Possibilità di sanare i piccoli abusi edilizi che ne impediscono o rendono molto complicata la vendita.
• dimostrazione dello stato legittimo di un immobile o di parte di esso.
• Nuovi interventi in edilizia libera.
• Tolleranze costruttive, anche in zone sismiche.
• Cambio di destinazione d’uso.
• Superamento della disciplina della “doppia conformità” per sanare gli abusi edilizi.
• Recupero sottotetti.
• Regole semplificate per i Comuni che vogliono vendere immobili abusivi.

Ecco perché il Salva Casa 2024 è un intervento utile che permetterà a milioni di proprietari di immobili di mettersi in regola, sanando gli abusi edilizi minori che gravano sulle proprietà e che ne impediscono una serena commercializzazione.

Concludo ricordandoti che gli immobili con abusi edilizi gravi, come l’assenza del permesso di costruire o la totale difformità, non possono essere venduti. Non per il fatto in sé dell’abuso ma perché il notaio non può certificare un titolo edilizio valido.

Tuttavia, anche se l’immobile è gravato da un abuso non grave e può quindi essere venduto, è naturale che sia poco attrattivo sul mercato, perché il nuovo proprietario potrebbe dover affrontare sanzioni, difficoltà nel presentare nuovi progetti edilizi e perdita di benefici fiscali. Per non parlare delle difficoltà che incontrerà se volesse rivenderlo.

Inoltre, la compravendita di un immobile gravato da abusi edilizi minori, pur conclusa dal notaio, giustifica da parte del compratore richieste di risoluzione del contratto, riduzione del prezzo o risarcimento dei danni.

Come agente immobiliare, quando il cliente si rivolge a me per vendere casa, consiglio sempre di far redigere dal tecnico la Relazione di regolarità edilizia, prima di iniziare a promuoverlo. In questo modo, sappiamo subito se l’immobile ha tutte le carte in regola per la vendita (e, di conseguenza, sappiamo anche come affrontare le trattative con i potenziali acquirenti), oppure se ha difformità che vanno risolte.

Spero che questo articolo ti sia stato utile per aiutarti a prendere decisioni informate.

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