Come sarà l’andamento del mercato immobiliare per il triennio 2023-2025? Ce lo racconta Nomisma, che da un paio di settimane ha pubblicato il suo terzo rapporto sul mercato immobiliare.
💠 Il contesto macroeconomico
Lucio Poma, responsabile macroeconomia di Nomisma, evidenzia che il 2022 si è contraddistinto per le sue contraddizioni.
Perché? Perché il clima di fiducia negativo, in particolare tra i consumatori, non fa il paio con sette trimestri di crescita consecutiva del PIL, e con una disoccupazione tra le più basse da molto tempo in qua.
Anche sul fronte caro energia, a livello globale l’andamento delle materie prime non predice una crisi e il prezzo del gas è rientrato nei ranghi (pur con un livello 5 volte superiore a un anno fa).
Eppure il sentimento di sfiducia tra le persone si tocca con mano e la causa è l’inflazione, mai così alta da che ne abbiamo memoria. Inflazione alta ma stipendi bassi, anzi tra i più bassi in Europa.
Come una vera ciliegina sulla torta, l’inflazione ha innescato politiche monetarie restrittive delle banche centrali.
Inflazione e innalzamenti dei tassi (l’ultimo, al 2%, risale a Novembre ‘22 e la riunione del 15.12.22 probabilmente li alzerà ancora) generano sfiducia e sentimenti negativi nelle persone.
Lo sentiamo tutti i giorni ai TG.
➡️ La bella notizia è però che a livello macroeconomico non vi è decrescita. Nomisma afferma che le imprese sono meno pessimiste dei consumatori.
Il 2022 si chiude con prestazioni da record
Poche settimane fa ho partecipato al convegno “Sinergie”, organizzato da Gerardo Paterna, consulente e blogger immobiliare. [https://sinergie.gerardopaterna.com/]
Un evento ricco di ospiti, anche di diversi settori. Tra loro, Francesca Zirnstein, Direttrice Generale di Scenari Immobiliari, che ha ricordato ad una platea di agenti immobiliari che, per sua natura, il mercato immobiliare è ciclico.
Questa è la ragione principale per cui il suo calo non deve spaventare, risultando piuttosto fisiologico dopo un 2022 da record. L’incremento del fatturato immobiliare in Italia è stato del +12.1%.
Il sentimento che è emerso dal discorso della Dott.ssa Zirnstein è che le previsioni del prossimo triennio sono in calo ma, parole sue, “andrà meglio di quanto ci si aspetta”.
Si chiude la crescita post-pandemica, e si avvia una fase di arretramento.
La sfida, dice il rapporto Nomisma, sarà proprio quella di contenere questa fase di arretramento, per poi riprendere la crescita.
💠Compravendite e mutui, le previsioni ’22-’25
Proprio la sfiducia di cui abbiamo appena parlato – spiega Nomisma – impatta sulle intenzioni di acquisto immobiliare degli italiani.
Condizioni dei mutui peggiorate significano più timore anche se, a pensarci bene, dovrebbe essere il contrario dato che il lavoro delle banche è prestare soldi e, negli ultimi anni, hanno lavorato con interessi bassissimi. Eppure, è così, le banche sono più prudenti e selettive, il che significa meno crediti.
✔️ Le previsioni di Nomisma per le erogazioni di MUTUI nel triennio 2022-2025
🎯 Già nel 2022 le previsioni sono state disattese, e l’anno si chiude con un lieve calo delle erogazioni di mutui.
🎯 Nel 2023 il calo sarà molto più evidente. Si parla di una previsione di erogazioni mutui di 44.4 miliardi, contro 54.2 miliardi previsti a febbraio ‘22.
🎯 Nel 2024 la previsione è di 45 miliardi, contro i 58 previsti a febbraio ‘22.
🎯 Nel 2025 si risale un po’, con una previsione di 48.2 miliardi.
✔️ Le previsioni di Nomisma per le COMPRAVENDITE nel triennio 2022-2025
🔎 Il 2022 si chiude col botto, superando le previsioni fatte a febbraio ‘22.
767 mila compravendite, contro le 741 mila previste.
🔎 Nel 2023 iniziamo ad accusare il colpo. Le aspettative sono di 665 mila compravendite, contro le 725 mila previste a febbraio ‘22.
🔎 Nel 2024, ci si aspetta ancora un lieve ulteriore calo: 659 mila compravendite, contro le 736 mila previste a febbraio ‘22.
Da notare che queste previsioni sono state fatto a febbraio ‘22, mese in cui è cominciata l’invasione russa in Ucraina.
💠Prezzi e canoni immobiliari, le previsioni ’22-’24
Il rapporto Nomisma si basa sul monitoraggio di 13 città.
➡️ I prezzi di compravendita degli immobili ad uso abitazione:
🔎 il 2022 chiuderà con un aumento del +2.9% per la media delle 13 principali città italiane monitorate.
Il range va da +5.9% a Milano a -0.9% a Venezia.
🔎 Il 2023 prevede un aumento di +0.7%.
🔎 Il 2024 il +0.5%.
➡️ I prezzi di compravendita degli uffici:
🔎 il 2022 chiuderà con un +0.5%.
🔎 Il 2023 prevede un +0.4%.
🔎 Il 2024 un +0.1%.
➡️ I prezzi di compravendita dei negozi:
🔎 il 2022 chiude a +0.6%.
🔎 Il 2023 prevede un +0,1%.
🔎 Il 2024 un +0.3%.
➡️ I CANONI DI AFFITTO
Per gli affitti, la media delle città monitorate indica:
🔎 il 2022 chiuderà al +2.7%. Milano è in testa, con un +4.4%. Palermo è in coda, con un -0.5%.
🔎 Le previsioni indicano un aumento del 2% in media.
Nomisma osserva il fenomeno degli affitti brevi, che sottraggono alloggi agli affitti tradizionali, in quanto più redditizi.
Gli affitti brevi raggiungono la stessa redditività annuale di un contratto tradizionale con molti meno giorni di occupazione.
Si va dai 116 giorni di Venezia, ai 141 di Milano, ai 125 di Firenze, ai 188 di Roma. Napoli in coda, con 205 giorni.
💠 Il sentiment degli agenti immobiliari
Secondo Nomisma, gli agenti immobiliari hanno percepito un calo dell’offerta di abitazioni in vendita e, al contempo, una crescita di uffici immessi sul mercato.
Nomisma ricorda che il 92% del parco edilizio italiano è costituito da edifici residenziali, in gran parte ancora obsoleti. Infatti, nonostante il superbonus, ben il 62.3% degli edifici residenziali in Italia, ricade tra le classi energetiche F o G.
Gli agenti sentono forte la richiesta di abitazioni in affitto, da parte di persone e famiglie che restano fuori dal mercato degli acquisti.
➡️ I TEMPI DI ASSORBIMENTO
🔎 Per quanto riguarda i tempi di vendita degli immobili, Nomisma riscontra differenze importanti a seconda della tipologia. Le abitazioni hanno tempi di vendita più brevi rispetto ad uffici e negozi.
Qualche numero: il rapporto parla di una media di 4.9 mesi per le abitazioni, 8.5 mesi per gli uffici, 8.2 mesi per i negozi.
Milano ancora da apripista, con i tempi di vendita più bassi (3.5 mesi).
Tempi non solo più esigui rispetto alle altre città monitorate, ma addirittura rispetto agli ultimi 10 anni.
➡️ LA SCONTISTICA
🔎 Lo sconto medio praticato sul prezzo per le abitazioni risulta di 11.2%.
🔎 Per gli uffici del 13.1%.
Le città che praticano più sconto sono Palermo e Cagliari. Quelle che (era prevedibile) ne praticano meno, Milano e Bologna.
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Il mio punto di vista
Io penso che sicuramente ci sia da aspettarsi un calo.
Tuttavia, sono anche convinta che il mercato immobiliare abbia bisogno di qualità come il pane e che lavorare seguendo ben specifici standard qualitativi, metta al riparo dalle crisi.
Lo dico spesso, la verticalizzazione delle competenze ed un’offerta sempre più accurata di servizi di consulenza immobiliare, che noi agenti saremo in grado di proporre, segnerà il passo tra chi a fatica sopravvivrà, (magari continuando ad utilizzare metodi e pratiche da cui invece ci dobbiamo affrancare), e gli agenti e le agenzie immobiliari “del futuro”.
In questo momento, investire nelle relazioni interpersonali che possono, in un secondo momento, portare alle acquisizioni, è il miglior passo da compiere.
Ho già pronto un articolo dedicato a questo aspetto. Lo affronto, da un punto di vista antecedente alla necessità di fare networking, vale a dire la serenità emotiva e il benessere psico-fisico dell’agente immobiliare.
Se sei sopraffatta, sopraffatto dall’ansia e le incombenze ti rincorrono, non riuscirai mai ad avere il giusto approccio alle relazioni.
Di conseguenza, farai sempre più fatica a fare acquisizioni.
Spero che questo articolo riassuntivo del rapporto Nomisma 2022-2025 ti sia stato utile!🙂
Se vuoi leggere tutto il rapporto, ti lascio il LINK.
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😉 Hai ancora un po’ di tempo? Leggi l’articolo dove ho riassunto per te l’ultimo rapporto Nomisma sulle previsioni del mercato immobiliare per il 2022-2025.
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